Kako odabrati agenta za kupovinu stana. Kako kupiti stan kod posrednika? Ključne karakteristike

Dobar agent za nekretnine može vam uštedjeti mnogo muke vezanih za kupovinu nekretnine, uštedjeti novac, vrijeme i živce. Loš agent, naprotiv, može odugovlačiti potragu za stanom na nekoliko mjeseci. Sve zavisi od vas. Pronađite dobrog posrednika i potpišite s njim pravi ugovor.

Prilikom odabira agenta za nekretnine ili agencije za nekretnine treba uzeti u obzir sljedeće kriterije.

Pregledajte i časopise i novine. Renomirane agencije ne štede novac za oglašavanje. Ne treba da sarađujete sa kompanijama koje čak ne objavljuju fotografije i detaljne opise nekretnina na besplatnim sajtovima.

Međutim, to uopće nije potrebno primjenjivati samo na velike kompanije. Često imaju veliku fluktuaciju osoblja. I sami agenti za nekretnine imaju minimum zahtjeva. Također promovirane agencije u ugovorima sa klijentima oslobađaju se svake odgovornosti za neuspješnu transakciju.

Obratite pažnju na broj licence agencije koju ste odabrali. Ako je broj dokumenta u prvih nekoliko stotina, to znači da je izdat davno. Kompanija već duže vrijeme uspješno posluje na tržištu. Ako je agencija odavno registrovana, a licenca je nedavno izdata, onda je, najvjerovatnije, sud već oduzeo dozvolu organizaciji za obavljanje djelatnosti. Vjerovatni razlog je kršenje zakona.

Najbolje je raditi sa agentom za nekretnine koji živi u vašem području. Registracija dokumenata, razgovor o uslovima transakcije - sve će se odvijati brže. Osim toga, takav agent bolje poznaje situaciju na tržištu nekretnina u vašem području.

Održati sastanak sa nekoliko kandidata. Recite nam o vašim zahtjevima za stanom, koliko novca ste spremni platiti za njega. Ako tokom prvog razgovora agent za nekretnine ne može konkretno odgovoriti na vaša pitanja, bolje je odmah kontaktirati drugog agenta.

Registracija ugovora

Nakon što je podnosilac zahtjeva odobren, potrebno je sa njim potpisati ugovor o saradnji. Pažljivo pročitajte sve tačke. Ako i nakon toga imate pitanja, najbolje je da se obratite advokatu.

Veoma je važno zaključiti ugovor sa ovlašćenom osobom. U suprotnom, dokument može biti poništen. Ako je ugovor sklopljen sa agencijom, onda ga potpisuje direktor i pečat. U slučaju da će privatni trgovac nekretninama tražiti stan za vas, tada se registruje kao preduzetnik. On ili njegov ovlašteni predstavnik potpisuje dokument.

Predmet ugovora

Ovaj stav navodi sve usluge koje pruža posrednik: traženje stana, pregovaranje, priprema dokumenata, pravna podrška transakcije. Također u odjeljku je potrebno navesti zahtjeve za stan koji želite kupiti, njegovu cijenu. Što su Vaši uslovi detaljniji, to bolje.

Većina trgovaca nekretninama nudi svojim klijentima da potpišu ekskluzivni ugovor. Prema njegovim uslovima, kupac nema pravo da sarađuje sa drugim posrednicima ili samostalno traži stanovanje. Ovi zahtjevi su apsolutno legalni – čl. 1007 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ukoliko je klijent prekršio ugovor, dužan je platiti odštetu agentu. Njegova veličina je također navedena u dokumentu. U njemu je veoma važno navesti period koji je dat agentu za traženje stana. Ako se ne nosi sa zadatkom, onda imate svako pravo raskinuti ugovor.

Praksa pokazuje da ako ne potpišete ovaj ugovor sa agentom za nekretnine, on se neće potruditi da vam pronađe stan.

Vrijeme ugovora

Bolje je sastaviti dokument na kratak rok, inače se pretraga može produžiti na duži period. Ako dužnosti posrednika uključuju samo traženje stana, onda je bolje sastaviti ugovor na mjesec dana.

U slučaju da se posrednik bavi i registracijom nekretnina ili se obavlja alternativna transakcija, rok može biti duži - do tri mjeseca. Po pravilu agenti insistiraju na sklapanju ugovora na 6 mjeseci. Ali to nije u tvom najboljem interesu.

Takođe, u ugovor može biti uključena klauzula prema kojoj se produžava na novi period ako ga klijent nije raskinuo. Insistirajte da se ovaj uslov isključi.

Izdavanje punomoći za agenta

Ako planirate sve poslove kupovine nekretnine (priprema dokumenata, otvaranje sefa) prenijeti na agenta za nekretnine, tada mu morate izdati odgovarajuće punomoćje. U njemu detaljno navedite sve ovlasti agenta.

Ugovor možete jednostrano raskinuti ako posrednik ne ispuni postavljene zadatke. U tom slučaju, kupac mora platiti troškove agenta. Ali oni se tu ne zaustavljaju i u ugovoru navode iznose kazni za njegov raskid. Ova tačka se može osporiti na sudu.

Koliko agenti za nekretnine naplaćuju svoje usluge? Cijena radova mora biti navedena u ugovoru. U pravilu agenti uzimaju 2-5% cijene kupljenog stambenog prostora.

Kupovina stana je važna odluka koja zahtijeva ozbiljna ulaganja. Mnoge agencije za nekretnine su uključene u posredničku prodaju stambenih prostora. Uz tako užurbano tržište nekretnina, teško je razumjeti kojoj organizaciji povjeriti tako odgovornu stvar - izbor stanovanja. mora se pridržavati nekoliko kriterijuma: imati dobru reputaciju, imati kvalifikovane radnike, postaviti prihvatljivu cijenu za pružanje usluga.

Ugledni trgovci nekretninama čine proces kupovine kuće što transparentnijim, ali oprez nikada nije pretjeran. Iz sigurnosnih razloga, potrebno je pažljivo proučiti sadržaj predloženog ugovora sa, kako bi se tačno naznačile obaveze organizacije, kao i njena prava i obaveze.

Kako provjeriti čistoću u agenciji za nekretnine?

Prilikom odabira agencije, morate koristiti slijedeći algoritam radnji:

Upoznajte se sa registracionim dokumentima organizacije. Uvjerite se da ima odgovarajuće certifikate, potvrde i da je upisan u Jedinstveni državni registar pravnih lica (EGRLE).
Saznajte u poreskim organima ili na arbitražnom sudu postoje li kompromitujuće informacije o organizaciji, a također se uvjerite da nema stečajnog postupka.
provjerite dostupnost agenta za nekretnine kod organizacije u kojoj radi.
Pažljivo pročitajte ugovor sastavljen sa organizacijom.
Saznajte da li organizacija provjerava stanove za prodaju na prava vlasnika i vjerodostojnost dokumenata. Po pravilu, u osoblju ozbiljnih organizacija postoji pravnik koji je odgovoran za ova pitanja.

O pouzdanosti posredničke organizacije možete saznati sami ili uz pomoć notara i advokata.

Realtor usluge

Prilikom sklapanja ugovora sa organizacijom za nekretnine, kupac mora biti siguran da se cijeli proces kupovine stana odvija pod nadzorom iskusnog agenta za nekretnine. U ovom slučaju, agent za nekretnine preuzima:

Provesti analizu kako bi saznali raspoloživost stanova koji će odgovarati kupcu prema potrebnim parametrima i materijalnim resursima;
sa ograničenim finansijskim sredstvima, izaberite najbolji načini ;
odabrati pravo vrijeme za prikaz stana;
pregovarati sa prodavcem o cijeni i drugim karakteristikama prodaje nekretnine;
usaglašavanje dokumenata vlasnika stana radi utvrđivanja mogućih rizika;
dovesti pripremni rad prikupljanje papira za transakciju, sastavljanje kupoprodajnih ugovora;
učestvovati u procesu međusobnog nagodbe strana ( , korištenje );
kontroliše poštovanje prava kupca prilikom registracije papira kod notara;
dogovoriti otpust svih stanara iz kupljenog stana uz naknadnu provjeru;
da izvrši sve potrebne radnje i izvršenje dokumenata prema državi

Potrebno je saznati da li je agencija za nekretnine upisana u program osiguranja od profesionalne odgovornosti, kako bi u slučaju greške posrednika kupac imao pravo na odštetu.

Ugovor sa agencijom za nekretnine za pružanje usluga

Svaka kompanija za promet nekretninama ima svoj model za sastavljanje ugovora, tako da posebnu pažnju treba obratiti na sadržaj ovog ugovora. Kupac mora pregledati sve klauzule ugovora.

Sljedeće stavke moraju biti uključene u ugovor:

spisak usluga koje organizacija pruža za klijenta i njihov obim (reklamne, pravne, konsultantske usluge i dr.);
poštovanje prava i obaveza ugovornih strana. Uslovi koje postavlja klijent moraju biti prihvatljivi;
iznos naknade za usluge;
trajanje ugovora (najmanje godinu dana);
tačka u kojoj klijent u svakom trenutku može saznati informacije o poslovima koje je izvršio posrednik i vremenu izrade detaljnog izvještaja;
klauzula o prekidu. Kupac ima pravo otkazati ugovor u bilo kojem trenutku plaćanjem svih izvršenih usluga.

Obavezno pročitajte sadržaj teksta malim slovima. Kao i obično, postoje klauzule vezane za obaveze

Postoje slučajevi kada kompanije nezakonito uvode sljedeće klauzule u ugovor:

Pravo na primanje iznosa formiranog od razlike u cijenama za stvarnu prodaju stambenog prostora i onu koja je utvrđena ugovorom. To je ona skrivena provizija ili saldo gotovine koji agenti za nekretnine uvijek namjeravaju u džep, pored ostatka iznosa koje plaća kupac.
Uredba o zabrani komunikacije između kupca i direktnog prodavca ili njegovih ovlašćenih predstavnika.
Zabrana saradnje sa drugim organizacijama. Nepoštivanje ovog zahtjeva može rezultirati kaznama za klijenta.

Kupac ima pravo da ukloni takve klauzule ugovora. Izmjene i dopune dokumenta se vrše u pisanoj formi kao aneks ugovora.

Cijena usluga posrednika prilikom kupovine stana

Svaka agencija za nekretnine postavlja svoje cijene za pružene usluge.

Male kancelarije određuju prosečnu cenu usluga koju određuje tržište. Neki namjerno snižavaju cijene kako bi privukli više kupaca.

Velike kompanije, naprotiv, postavljaju visoke tarife, motivišući to reputacijom, velikim iskustvom i ogromnom bazom podataka.

Rad agenta za nekretnine uvijek plaća korisnik usluga. Na naknade utiču različiti faktori:

faktori pravne i domaće prirode tokom transakcije;
stvarno trajanje ugovora;
cijena stana na prodaju.

Obično se cijene formiraju na dva načina:

Uspostavljanje određene svote novca. Na primjer, od 30.000 do 100.000 hiljada rubalja (bez obzira na cijenu stanovanja)
Izračunato kao postotak od . U pravilu cijena je od 2% do 5% cijene stana.

O povišici starosna granica za odlazak u penziju i povezane promjene u plaćanjima, pročitajte. Imamo najdetaljnije informacije!

Kako raskinuti ugovor sa agencijom za nekretnine?

Garancije se odnose na klauzule ugovora sa agencijama za nekretnine, bez obzira na uslove i spisak pruženih usluga. savezni zakon"Zaštita potrošača".

Prema članu 32 Saveznog zakona od 7. februara 1992. godine broj 2300-1, korisnik usluga ima pravo da raskine ugovor u bilo koje vrijeme. Istovremeno, on plaća samo stvarno primljene usluge (ako ih agencija može dokumentirati).

Možete motivirati raskid ugovora:

nezadovoljavajući kvalitet pruženih usluga;
promjena domaćih prilika, nakon koje klijent ne želi kupiti stan.

Pri raskidu ugovora agenciji se šalje pismeno obavještenje u dva primjerka.

Po prijemu ovog obavještenja, organizacija za nekretnine je dužna ovjeriti jedan od primjeraka sa oznakom prihvatanja.

Obaveštenje se može poslati poštom ili preporučenom poštom uz obaveštenje. Dokument mora sadržavati pisanu namjeru otkazivanja i datum otkazivanja usluge. Ako organizacija za nekretnine zahtijeva bilo kakvu nadoknadu nakon raskida ugovora, imajte na umu da je to nezakonito.

Ako je posrednik već primio avans, onda mora vratiti onaj dio novca za koji usluge nisu stvarno izvršene.

Ako nakon 10 dana od dana podnošenja obavještenja od strane kupca, organizacija ne ispuni svoje obaveze da raskine ugovor i ne vrati dio sredstava, tada klijent ima pravo podnijeti tužbu sudu (čl. 31 Saveznog zakona od 07.02.1992. br. 2300-1).

Kupac ima pravo na naknadu u slučaju neblagovremenog vraćanja naknade za usluge u iznosu od 3% za svaki dan kašnjenja (tačka 5 člana 28 Saveznog zakona od 07.02.1992. godine br. 2300-1).

Klikom na dugme za slanje pristajete na obradu vaših ličnih podataka.

Rad s nekretninama neizbježno je povezan s utroškom vremena i truda. Ako ćete prodati, iznajmiti ili kupiti kuću, jedan od najvažnijih koraka, a možda i najvažniji, je pronaći kompetentnog agenta za nekretnine. U ovom članku ćete naučiti kako pronaći dobrog agenta za nekretnine i izgraditi kompetentan odnos s njim.

Koraci

Kako pronaći dobrog agenta za nekretnine

Iskoristite prednosti interneta. Na taj način ćete ostati anonimni i moći ćete uporediti marketinške planove različitih posrednika prije nego što napravite izbor. Također ćete moći grubo procijeniti vrijednost vaše nekretnine.

Kontakte agencija za nekretnine i privatnih brokera možete pronaći u bilo kojoj novini ili imeniku. Međutim, nemojte žuriti da pozovete prvi broj koji vam je zapeo za oko. Prilikom odabira vodite se sljedećim točkama:

Recenzije i preporuke. Provedite malu anketu među rođacima, prijateljima i poznanicima - moguće je da su neki od njih već koristili usluge ureda za nekretnine. U ovom slučaju, moći će vas savjetovati o kvalifikovanom stručnjaku, kao i upozoriti na loše.
Budite oprezni s prijateljskim recenzijama objavljenim na Internetu, posebno na ličnim web stranicama prodavača nekretnina, koje ne sadrže nikakve kontakt podatke ili specifične informacije.
Odaberite iskusnog agenta za nekretnine. Kvalitet usluga koje pruža posrednik direktno zavisi od dužine radnog staža. Odaberite kandidate sa 5 do 10 godina iskustva.

Dobijte svoju prvu konsultaciju. Pozovite odabrane kandidate na početne konsultacije i postavite svoja pitanja. Ovo će vam pomoći da se uvjerite da je agent za nekretnine kompetentan - konsultacije bi trebale biti jasne i detaljne. Ako vas agent tokom razgovora uporno poziva na potpunije konsultacije u kancelariji, ili pokušava da vas natera da potpišete neku vrstu ugovora, prestanite da razgovarate s njim.

Sastanak na neutralnoj teritoriji. Nakon što odaberete pravog agenta, zakažite sastanak s njim. Zapamtite: profesionalni agent za nekretnine je najvažniji za vašu udobnost, tako da neće biti vezan za svoju kancelariju. Najbolje da se nađemo na neutralnom terenu. Profesionalac u svojoj oblasti vam neće nametati svoje usluge.

Odaberite velike agencije za nekretnine sa dobrom finansijskom sigurnošću. Takve agencije imaju određene standarde prakse, etičke standarde i rade kako bi zadovoljile zahtjeve klijenata. Naravno, u velikim firmama ima loših agenata, ali su šanse da naletite na njih mnogo manje nego u maloj brokerskoj kući.

Zamolite agenta za nekretnine da pregleda model ugovora. Prije nego što platite bilo kakav novac, obavezno pročitajte ugovor! Najbolje je da dokument odnesete kući bez potpisivanja, pažljivo proučite sve tačke, konsultujući se sa advokatom ako je moguće. Ako vam uvjeti transakcije predloženi u ugovoru ne odgovaraju, razgovarajte s agentom za nekretnine o mogućnosti izmjena. Ne stavljajte svoj potpis ako dokument ima natpise premalim slovima - to se obično loše završi i obećava dodatne novčane troškove.

Naknade za nekretnine. Obično troškovi usluga agenata za nekretnine iznose od 1 do 4% transakcije, ovisno o složenosti posla. Razlika u cijeni usluga određenih agenata objašnjava se kvalifikacijama posrednika, njegovim iskustvom, opterećenjem itd.

Kako izgraditi dobar odnos sa agentom za nekretnine
1. Nikada ne pokažite agentu za nekretnine da ste u očajnoj situaciji. Realtor je agent za nekretnine. Njegovo glavni zadatak- prodati, prodati i ponovo prodati nekretninu. Morate odmah otplatiti dugove ili hitno prodati stan, ili sanjate o kupovini ove kuće - prodavač nekretnina to ne mora znati. Mnogo je bolje kada prodavac nekretnina veruje da vam se ne žuri sa kupovinom ili prodajom.
  
  Za pripremu ugovora i potrebne dokumentacije biće vam potreban advokat specijalizovan za promet nekretnina. '''Nikada ne dozvolite agentu da nađe advokata ili advokata za vas - moguće je da advokat ima materijalni interes da vam proda ovu ili onu kuću.''' Advokat može imati blizak odnos sa posredničkim prodavcem. Bolje je izabrati svog advokata.
  
  Nemojte reći agentu za nekretnine maksimalan iznos koji ste spremni platiti za kupovinu / najam stambenog prostora. Prva stvar koju vaš agent pita je šta maksimalni iznos koju ste spremni platiti za kupovinu kuće ili stana. Ne nasjedajte na ovaj trik. Samo navedite cijenu za koju biste zaista željeli kupiti nekretninu i recite da je to maksimalna cijena. Ne morate misliti da će se prilikom kupovine kuće vaš agent za nekretnine boriti za vaše interese sa prodavčevim agentom za nekretnine.
  
  Da biste izbjegli probleme u komunikaciji sa agentom za nekretnine, morate od samog početka graditi odnose na pravi način. Uvjerite se da agent ima tačnu listu zahtjeva za vašom imovinom. Pokušajte se sami pridržavati, bez mijenjanja zahtjeva svake minute. Napišite svoje zahtjeve u pisanoj formi i dajte agentu - do najsitnijih detalja mu dostavite kakvu nekretninu tražite.
  
  Zatražite od svog agenta ispis svih stvarnih cijena i originalnih prodajnih cijena nekretnina u vašem području od interesa da saznate koliko su vlasnici platili za nekretninu, za šta se prodaje i da dobijete više informacija o kućama . Vrlo je korisno znati cijenu po kojoj se nekretnina prodaje, ali je jednako važno znati koliko je prvobitno ponuđena na prodaju, a koliko su vlasnici odustali. Ovo je neophodno za razumijevanje stanja na tržištu u vašem području.
Šta raditi sa lošim agentom za nekretnine

„Potreban agent za nekretnine. Bez radnog iskustva. Starost od 18 do 60 godina. Obrazovanje nije niže od srednje. Plata od 100.000 do beskonacnosti. Slična slobodna radna mjesta popunjavaju relevantni štampani mediji i internet. Svake godine hiljade tragača za lakim životom na grudima nose značku agencije za nekretnine. Ponosno nazivajući sebe, na primjer, "stručnjacima za stambene nekretnine" i, u najboljem slučaju, nakon što su završili sedmični kurs za mladog borca, odlaze na juriš na dragocjene planine zlata. Status pripravnika za njih je, naravno, neprihvatljiv i, shodno tome, ni na koji način nije naznačen. U roku od godinu dana, 9 od 10 će napustiti profesiju kako bi napravili mjesta za nove. Pronaći agenta za nekretnine među svim ovim lovcima na sreću zaista nije lako.

Zašto je tržište nekretnina u osnovi varijanta mrežnog marketinga? Pitanje je retoričko. Situacija bi se, naravno, mogla ispraviti uvođenjem obaveznog licenciranja poslovanja sa nekretninama. Ali, naprotiv, 2002. godine licenca je poništena. Ostaje da se pretpostavi da je ovakvo stanje nekome korisno.

Međutim, ova situacija nije nimalo korisna za kupce i prave profesionalce koji pružaju kvalitetne usluge. Srećom, takvih je posrednika u prometu nekretninama, koji tokom 20 godina postojanja tržišta nekretnina, svojim radom, korak po korak, formiraju i promoviraju visoke standarde poslovanja nekretninama.

Kako pronaći dobrog agenta za nekretnine u haosu promotivnih ponuda? Naravno, svaki klijent se vodi u skladu sa svojim životnim iskustvom i zdravim razumom. Ali postoje i vrlo specifični parametri, provjereni vremenom, koji će vam pomoći da napravite pravi izbor.

Preporučite dobrog agenta za nekretnine! (Nekretnina na preporuku)

Naravno, preporuka prijatelja je najbolji vodič pri odabiru agenta za nekretnine. Međutim, preporuka ima težinu samo ako je prava usluga uspješno isporučena. Često su preporuke apstraktne. Potreban vam je pouzdan agent za nekretnine. Umjesto toga, možda će vas savjetovati rođak ili poznanik koji "izgleda da se bavi nekretninama". U ovom slučaju, "poznanstvo" uopće ne znači "kvalitetno i pouzdano". Štoviše, koristeći takvu preporuku, možete se suočiti s neugodnom situacijom kada će biti teško odbiti usluge očigledno slabog agenta za nekretnine, a da ne oštetite odnose s onima koji su dali takvu preporuku. Stoga, ako su preporuke opšte prirode, nemojte se oslanjati samo na njih, izaberite posrednika i za ostale parametre.

Kako odabrati agenciju za nekretnine ili privatnog agenta za nekretnine?

I zašto, zapravo, trebate odabrati jednu od ove dvije opcije? Zašto ne odabrati i dobru agenciju za nekretnine i dobrog agenta za nekretnine? Obraćajući se agenciji za nekretnine, klijenti najčešće percipiraju agenta za nekretnine koji im se javio ili dočekao u kancelariji kao stručnjaka koji će se a priori baviti njihovim projektom u ime kompanije.

Imate pravo izabrati bilo kojeg stručnjaka od onih koji rade u agenciji za nekretnine, pa tek onda odlučiti koju agenciju za nekretnine odabrati. Pitajte šefa kancelarije ili šefa odjela koga bi mogao preporučiti. „Tražim agenta za nekretnine i molim vas da mi pomognete oko izbora“ - u takvom pitanju nema ničeg zamjerljivog. Možete se raspitati i o iskustvu agenta za nekretnine općenito, a posebno u ovoj kompaniji, o edukaciji posrednika, saznati koliko projekata ima u izradi.

Ovaj pristup vam omogućava da procijenite i samu agenciju za nekretnine. Uostalom, nivo profesionalnosti zaposlenih je glavni pokazatelj nivoa agencije u cjelini. Pravi profesionalci cijene svoju reputaciju i neće se dugo zadržavati u agenciji koja ih diskredituje u očima klijenata. Prednosti rada sa dobrom agencijom za nekretnine su dobro organizovana pravna, marketinška i korporativna podrška za vaš projekat prodaje ili kupovine stana.

Prednosti rada sa profesionalcem su veliko praktično iskustvo u rješavanju konkretnih problema i individualna odgovornost prema klijentu. Iskoristite sve ove pogodnosti za najbolje rezultate. Dakle, pitanje koju agenciju za nekretnine odabrati odlučuje se, prije svega, kroz upoznavanje pouzdanog agenta za nekretnine.

Experienced Realtor

Kako razumjeti da je agent za nekretnine s kojim komunicirate iskusan stručnjak? Respektabilne godine ili vizit karta na kojoj piše "specijalista" ne znači ništa. Kao što je već napomenuto, ljudi dolaze u ovu profesiju u bilo kojoj dobi, pa čak i ako je agent za nekretnine mnogo stariji od vas, može se ispostaviti da je još uvijek pripravnik. Štaviše, iskustvo u ovoj profesiji ne mjeri se samo godinama. Važan je broj stvarnih transakcija koje je agent za nekretnine obavio godinama.

Iskusnim agentom za nekretnine se može smatrati neko ko ima najmanje 30 uspješno organiziranih transakcija kupoprodaje stanova. Takav broj transakcija sugerira da se prodavac nekretnina, najvjerovatnije, već susreo sa takvim transakcijama kao što je vaša, i da ima uspješno iskustvo u njihovom vođenju.

Drugi pokazatelj je broj projekata na kojima realtor trenutno radi. Ovisno o sezonalnosti i složenosti pojedinačnih projekata, iskusni agent za nekretnine može voditi 3-8 ugovora paralelno. Ako agent ima pomoćnike, broj projekata može biti velik. Ali sa sigurnošću možemo reći da je, bez obzira na situaciju na tržištu, pošten i iskusan agent za nekretnine uvijek tražen. A ako je vaš ugovor sa agentom za nekretnine jedini, to znači da ili on radi nedavno, ili već duže vrijeme, ali nekako pogrešno.

Mogu li se prijaviti za pripravnika?

Naravno, u bilo kojoj profesiji postoje početnici i profesionalci. Savršeno je u redu imati posvećenog i aktivnog pripravnika koji se bavi vašom transakcijom pod bliskim nadzorom iskusnog agenta za nekretnine. Često je ovo optimalna kombinacija energije i iskustva. Neprihvatljivo je da se novajlija bavi vašim dogovorom, a jedino što agencija radi je štampanje za takve novajlije Vizitke označen kao "specijalista". Vaše pravo je da znate stvarno iskustvo posrednika i da dobijete kvalitetne i sigurne usluge.

Honest Realtor

Prodaja i kupovina nekretnina su najskuplje transakcije koje se sklapaju pojedinci. Morate biti sigurni da je agent za nekretnine potpuno iskren prema vama, a sam proces transakcije za vas mora biti razumljiv i transparentan. Sumnjivi su svaki momenti prodaje ili kupovine u kojima prodavac ne može dati obrazloženo objašnjenje.

Kada prodajete stan, postoji siguran pokazatelj koji vam omogućava da shvatite da prodavač nekretnina ne djeluje u vašem interesu, već igra svoju igru. Riječ je o situaciji u kojoj prodavač nekretnina, a da vas ne obavijesti, promijeni cijenu vašeg stana u oglasu. Kakve god okolnosti ili razmatranja o situaciji na tržištu agent nekretnina objasnio svoje postupke, on nema pravo donositi takve odluke bez pribavljanja dozvole vlasnika. Kako ne biste gubili finansije, vrijeme i živce, najbolje je odmah prekinuti vezu sa takvim agentom za nekretnine i pronaći posrednika u čije ćete poštenje biti sigurni.

Zapamtite, ako su vam određene radnje posrednika sumnjive, uvijek imate pravo na objašnjenje. Iskusan i pošten agent za nekretnine će razumjeti moguće brige klijenta i uvijek će dati razumljive komentare.

Pravne kvalifikacije

Naravno, agent za nekretnine i advokat su dvije različite profesije. Čak će i najiskusniji agent za nekretnine svakako koristiti podršku pravne službe u svojoj agenciji ili raditi sa vanjskim advokatima.

Međutim, to ne znači da agentu za nekretnine nije potrebna pravna obuka. Prodavcu nekretnina to je jednostavno neophodno ako želi da pruža kvalitetne usluge. Prilikom prodaje ili kupovine stana, doslovno ne postoji nijedno pitanje koje ne bi zahtijevalo određeno pravno znanje. Stoga je najbolje da agent za nekretnine ima visoko specijalizirano pravno obrazovanje ili barem završio odgovarajuće napredne kurseve

Advokati osiguravaju transakcijski proces u slučaju složenih pravnih sukoba, na zahtjev klijenta pružaju pretpretresnu i sudsku zaštitu njegovih interesa. Realtor, s druge strane, direktno organizuje ugovorne odnose između prodavca i kupca, prikuplja dokumente za stan i komunicira sa državnim agencijama. Ako prodavac nekretnina ne zna kako da "kopa po papirima", vrlo je vjerovatno da ćete to morati učiniti.

Organizacione vještine

Dogovaranje transakcije je mukotrpan i odgovoran proces koji se po pravilu mora obaviti što je brže moguće. Dobar trgovac nekretninama trebao bi racionalno rasporediti svoje vrijeme.

Rad na svakom projektu treba planirati tako da ostali ugovori ne ostanu bez pažnje. Tačnost za iskusnog agenta nekretnina nije samo pravilo dobrog ukusa, to je i njegov profesionalni kredo. Obratite pažnju na to kako agent za nekretnine organizira tok posla.

Profesionalni agent za nekretnine organizira komunikaciju sa klijentima tako da oni ne moraju prvi da zovu. I sam redovno obavještava klijente o toku radova. Općenito, trebali biste se osjećati ugodno u interakciji sa agentom za nekretnine. Najvjerovatnije, to znači da će ostalim učesnicima u transakciji biti ugodno raditi s vašim stručnjakom. To znači da će se transakcija odvijati u radnoj atmosferi, bez gubitka vremena i živaca.

Privatni agent za nekretnine Alexander Vodorazov

U oblasti stambene prodaje usluge nekretninama nudi veliki broj kompanija, a odlučiti se koja agencija za nekretnine veoma je teško dati prednost.

Kupac treba obratiti pažnju na istoriju kompanije, iskustvo i profesionalnost zaposlenih, može igrati ne malu ulogu, i ne bi trebalo da bude ekstremno visoka i obrnuto preniska.

Realtori to olakšavaju proces, ali uvijek postoji rizik od prevare takvih organizacija. Da biste se zaštitili, posebnu pažnju treba obratiti na kompaniju, jasno razumjeti krug zastupnika, obim svojih ličnih prava i obaveza.

Odabir agencije za nekretnine

Tržište nekretnina je prepuno velikog broja ponuda, kako bi odabrao pouzdanu i kvalitetnu agenciju koja može organizirati uspješnu transakciju, kupac mora odrediti prioritetne tačke kojima je potrebna posebna pažnja, obično su to:

period rada agencije. Odlično iskustvo karakteriše organizaciju kao iskusnog i uspešnog predstavnika usluga u oblasti stambene prodaje.
Broj zaposlenih u kompaniji. Veliko stanje govori o razvoju i stabilnosti agencije.
Cijene usluga. Obično trošak usluge agencijama za nekretnine je otprilike isto. Međutim, ako je cijena očigledno podcijenjena, to bi trebalo upozoriti klijenta.
Zvanična web stranica organizacije. Kompanija koja brine o svom imidžu pažljivo radi na stranici, ona bi trebala biti zasićena informacijama o kontaktima, zaposlenicima, organizacijskim dokumentima, objektima i ponudama prodavača nekretnina.
ured agencije. Lokacija, uređenje enterijera, reklamni natpisi prostorija igraju važnu ulogu, jer nije neuobičajeno da se stvaraju jednodnevne firme.
Društvene aktivnosti, odnosno članstvo u raznim udruženjima, na primjer, Ruskom savezu trgovaca nekretninama (RGR). Dostupnost sertifikat ova vrsta udruživanja omogućava klijentima da se uvere u visoku stručnu spremu zaposlenih koji treba da prođu obuku i polažu ispit za dobijanje dokumenta.
Dostupnost raznih nagrade, diplome(diploma za aktivan razvoj hipotekarnog tržišta, pismo zahvalnosti za pravnu podršku javnih aktivnosti RGR).
Recenzije o organizaciji realtors . Kupcu će biti korisno saznati mišljenja drugih ljudi o kompaniji, posjetiti razne internet portale i forume.

Ako agencija ima relativno malo iskustva rad na tržištu nekretnina nije uvijek pokazatelj nepouzdanosti kompanije, važno je obratiti pažnju na ugled i profesionalnost zaposlenih u kompaniji.

Kako provjeriti čistoću u agenciji za nekretnine?

Prije nego što kontaktirate jednu ili drugu agenciju, trebate se uvjeriti da je vaš izbor ispravan, za to kupac potrebno:

Provjerite dokumente kompanije. Morate biti sigurni da organizacija ima potrebne certifikate, certifikate, zatražite izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (EGRLE).
Obratite se poreskoj upravi, arbitražnom sudu, da saznate da li je kompanija prekršila zakon, odsustvo stečajnog statusa.
Kod agenta za nekretnine, morate provjeriti ugovor o radu sa agencijom koju predstavlja.
Posebnu pažnju treba obratiti na ugovor koji kupac zaključuje sa kompanijom. Zaključivanje pismene isprave koja ispunjava sve uslove zakona garantuje pravnu čistoću transakcije.
Važno je razjasniti da li agencija provjerava historiju predloženih stanova, ovlaštenja vlasnika, vjerodostojnost podataka. Obično postoji advokat koji obavlja takve radnje.

Građanka B, kako bi kupila stan, obratila se agenciji za nekretnine koja je nedavno otvorena u blizini njene kuće. Realtor je, bez sklapanja ugovora, odmah ponudio stambenu opciju. Stan se dopao klijentu, izvršila je uplatu i kompletirala potrebnu dokumentaciju.

Građanin B se preselio na novu adresu, ali je dvije sedmice kasnije u njen stan došao građanin P, tvrdeći da je on pravi vlasnik lokala. Obraćajući se sudu, ispostavilo se da je agencija djelovala po kriminalnoj shemi, uz pomoć falsifikovanih dokumenata, lažnih obrazaca, pečata i lažnog notara sklopili ugovor o prodaji stana koji su iznajmili od građanina R. Sud je utvrdio da građanin B nema zakonska prava za stambeno zbrinjavanje, a radi zaštite svojih interesa, potrebno je da se obrati pravosuđu.

Možete provjeriti u agenciji za nekretnine samostalno ili kontaktiranjem notara, advokata, što će naravno zahtijevati dodatne novčane troškove, ali će sa velikom vjerovatnoćom garantirati pouzdanost izbora kupca.

Zašto vam je potreban agent za nekretnine kada kupujete stan?

Prilikom kupovine nekretnine, mnogi kupci odbijaju i pribjegavaju uslugama nekretnina. Ovo se može objasniti činjenicom da su specijalizovane agencije profesionalci u svom poslu i kupcu bi trebalo da olakšaju kupovinu stana na sledeći način: zadaci:

Savjetovanje o pravnim i tehničkim pitanjima koja su se pojavila za klijenta.
Organizacija procesa traženja, pregovora, pronalaženja opcija koje zadovoljavaju želje kupca.
Sagledavanje mogućih nedostataka prostora, provjera stanja ulaza, stana.
Razjašnjenje pitanja stanovanja u kući.
Dogovor o uslovima i provjeru pravne čistoće transakcije (autentičnost dokumenata, zakonitost ovlaštenja vlasnika kuće, njihovih zastupnika).
Monitoring cijene na tržištu nekretnina, izbor najpovoljnijih ponuda.
Saradnja sa bankama, pomoć pri dobijanju hipoteka, krediti za kupovinu nekretnina.
Pravni transakcijska podrška, sklapanje kupoprodajnog ugovora, uknjižba stanovanja u nekretnini, pomoć pri državnoj registraciji.
Rješavanje mogućih sporova.

Unatoč mogućim slučajevima prijevarnih radnji, kontaktiranje posrednika može značajno ubrzati proces pronalaženja stana.

Kompetentan i kvalificiran stručnjak štiti interese klijenta, uzimajući u obzir njegove želje i potrebe.

Realtorske usluge prilikom kupovine stana

Obraćajući se uslugama agencija za nekretnine, kupac ima pravo računati na efikasnost i sigurnost njihovog rada. Prilikom kupovine stana agent za nekretnine radi sljedeće: karakteristike:

pojašnjava situaciju na stambenom tržištu kako bi se razumjelo za kakav stan se klijent može prijaviti, na osnovu njegovih preferencija i finansijskih mogućnosti;
sa nedostatkom sredstava, traženje odgovarajućih opcija kreditiranja;
određuje se pogodno vrijeme za pregled nekretnine;
dogovara sa prodavcem ostale uslove prodaje stana;
provjerava podatke koje daje vlasnik, analizira moguće rizike;
priprema dokumente potrebne za transakciju, sastavlja;
vrši međusobna poravnanja strana (gotovina, korištenje bankovne ćelije);
prati poštovanje prava klijenta prilikom obavljanja transakcije kod notara;
provjerava sve stanare iz kupljenog stana;
priprema, šalje i prima potreban set dokumenata za državnu registraciju prava svojine.

Važno je razjasniti da li je agencija za nekretnine sudionik programi osiguranja od profesionalne odgovornosti tako da se nadoknađuju gubici koje kupac može pretrpjeti ako prodavac pogreši.

Ugovor sa agencijom za nekretnine za pružanje usluga

U Rusiji ne postoji jedinstven model ugovora zaključenog sa agencijama za nekretnine, stoga svaka kompanija, po sopstvenom nahođenju, određuje sadržaj i uslove takvog ugovora. Kupci bi trebali obratiti posebnu pažnju sledeće nijanse, koji mora biti uključeno u ugovor:

Spisak usluga koje agencija mora obaviti za klijenta, u kom obimu (reklamne, pravne, konsultantske usluge).
Ratio prava i obaveze stranaka prema ugovoru, zahtjevi koji se nameću klijentu moraju biti izvodljivi i razumni.
Nagrada za usluge.
Ugovor se obično zaključuje na najmanje godinu dana.
Odredba da klijent u svakom trenutku može zahtevati izveštaj o obavljenom poslu od strane posrednika, rok za podnošenje izveštaja.
Stavka o raskid ugovora. Kupac ima pravo u bilo kojem trenutku odbiti usluge izvođača, uz plaćanje stvarnih troškova.
Posebno pažljivo treba pročitati natpise ispisane sitnim slovima, obično na ovaj način označavaju informacije u vezi odgovornost agencije.

U nekim slučajevima, firme može uključiti takve klauzule u ugovor(što nije legalno):

Agencija ima pravo da ima razliku između prodajne cijene stana i troška, koji će biti preciziran u ugovoru. Ova tzv skrivena provizija, odnosno sredstva koja agenti nekretnina žele da dobiju pored iznosa koji je klijent već uplatio.
Odredba o zabrani kupca da komunicira sa prodavcem, njegovim zastupnicima. Ovo sugeriše da firma takođe nastoji da dobije dodatno nezvanično bogaćenje.
Klijent nema pravo da se obraća drugim posrednicima za prekršaj dato stanje mogu biti izrečene teške kazne.

Ako kupac želi dodati ili isključiti bilo koje odredbe ugovora, on ima svako pravo na to.

Promjene se moraju izvršiti odmah u dokumentu ili se moraju zabilježiti u pisanom obliku, kao dopunski sporazum ili zapisnici neslaganja.

Na šta obratiti pažnju prilikom odabira stana?

Kada agencije treba da se zasnivaju na mogućnostima i preferencijama svojih klijenata. Tu je osnovni momenti na koje agent za nekretnine obraća veliku pažnju:

Vrijednost nekretnine.
Dostupnost prometnih veza, blizina lokacije stajališta.
Uređenje teritorije dvorišta, prisustvo igrališta.
Tehničko stanje kuće, ulaz, ispravan rad kante za smeće, lift.
Stambeni raspored, pogled sa prozora.
Unutrašnjost stana, vanjski nedostaci, kvalitet vodovoda, upravljivost vodovoda, grijanja, elektro mreže.
Područna infrastruktura (dječiji vrtići, škole, bolnice, apoteke, trgovine, itd.).
Kat na kojem se stan nalazi.
Stanovnici kuće, njihov društveni status.
Godina izgradnje, vrsta nekretnine (cigla, panel, monolit).
Ekološko stanje područja, blizina fabrika, aerodroma, deponija.

Prihvatljivost vrijednosti odabranog objekta može procijeniti sam prodavac nekretnina.

Za precizniju definiciju, pogledajte profesionalni procjenitelji kako bi bili sigurni da cijena stanovanja ne bude previsoka.

Kako ide kupovina stana preko agencije?

Nakon što se kupac odluči o izboru nekretnine, predstoji jednako važan i složen proces - kupovina stana. Agent mora pratiti klijenta u svakoj fazi, pružiti pomoć i pomoć.

Agencija za nekretnine provjerava pravnu čistoću stambenog prostora: utvrđuje se zakonitost prava vlasnika, činjenica otpusta stanara, puna sposobnost prodavca. Zahtijeva izvod iz USRP-a i kućne knjige, obraća se nadležnim organima za kontrolu mentalnih bolesti i droga, provjerava dokumente koji potvrđuju vlasništvo.
Stanovi bi trebali biti bez prava trećih lica, ne biti, na primjer, uz kauciju ili hapšenje.
Nakon toga, a ugovor o prodaji, posrednik mora pratiti pismenost i ispravnost njegovog izvršenja kako sadržaj dokumenta ne bi narušio prava i legitimne interese kupca.
Nakon toga, trebali biste napraviti transakcijska poravnanja, u gotovini ili bezgotovinskom obliku. Prilikom plaćanja u gotovini, kupcu se daje priznanica. Najpouzdanija bezgotovinska metoda je korištenje bankovne ćelije.
Na kraju krajeva, neophodno je državna registracija vlasništvo.

Ako kupac daje svoju prednost, onda agent za nekretnine treba posebno pažljivo pristupiti, saznati njegovu radnu povijest, pravovremenost isporuke objekata, posjetiti službenu web stranicu, pogledati sastavne dokumente, deklaraciju projekta.

Da bi izvršio kupovinu stana, agent za nekretnine treba da dobije od klijenta notarsko overeno punomoćje.

Preko njega agent ima pravo da zastupa interese, da u ime klijenta obavlja sve potrebne radnje za pripremu, prikupljanje, isporuku i provjeru dokumentacije.

Kako kupiti stan na sekundarnom tržištu preko posrednika?

Kupovina stana na sekundarnom tržištu može biti popraćena niz karakteristika na koje i kupac i prodavac treba da obrate posebnu pažnju:

Stanje kuće i dvorišta. Važno: fasada zgrade, površina dječijih i sportskih terena, ulazna prostorija, stanje lifta.
U stanu morate provjeriti rad inženjerskih komunikacija, vodovoda, ispušnih plinova. Procijenite nivo osvjetljenja, odsustvo vanjskih nedostataka.
Vrijedi uporediti stan sa planom BTI kako biste bili sigurni da nema nelegalnih.
Realtor mora identificirati moguća problematična pravna pitanja (falsifikovana dokumenta, nedostatak dozvole za prodaju od supružnika, maloljetni stanari - njihov izvod je izuzetno težak).

Treba imati na umu da čak ni najveći i najkompetentniji ugovor sa agencijom za nekretnine ne daje 100% garanciju za pouzdanost transakcije, agenti za nekretnine ne mogu testirati sve moguće potencijalne rizike, a prevaranti nisu neuobičajeni na sekundarnom stambenom tržištu, pa odabiru stambenog prostora ovog tipa treba pristupiti s posebnom pažnjom.

Prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu, posrednik može i treba da pokuša da smanje cenu tj. cjenkanje.

Čak i ako kupac ima potrebnu količinu novca, agencija mora svom klijentu obezbijediti najpovoljnije uslove za kupovinu kuće.

Cijena usluga posrednika prilikom kupovine stana

Svaka agencija za nekretnine drugačije vrednuju svoje usluge, na primjer, male kompanije pokušavaju da se prilagode prosječnom nivou cijena postavljenom na tržištu, pa čak i smanje troškove kako bi privukle kupce. Velike organizacije imaju priliku da diktiraju svoje uslove na osnovu iskustva, reputacije, slave.

Realtor usluge plaća poslodavac. Na formiranje cene usluga mogu uticati različiti faktori: pravna složenost transakcije, trajanje zaključenja ugovora, vrednost imovine.

Može se razlikovati dva glavna načina definicije cijena:

Trošak usluga u fiksnom iznosu novca, otprilike od 30.000 do 100.000 hiljada rubalja, ovisno o regiji.
Trošak, utvrđen kao postotak cijene stanovanja, obično se kreće od 2% do 5%.

Stan se prodaje za 2.300.000 miliona rubalja, uz čvrstu naknadu od 4%, cena usluga agencije za nekretnine biće 92.000 hiljada rubalja.

red cijene od strane agencija za nekretnine je proizvoljan, iako je obično obim pruženih usluga lista dokumenata potrebnih za prikupljanje dokumenata prilikom kupovine stanova potpuno ista.

Kako raskinuti ugovor sa agencijom za nekretnine?

Za dogovor sa agentima za nekretnine, bez obzira na karakteristike i obim pruženih usluga važe garancije Savezni zakon od 7. februara 1992. br. 2300-1 "O zaštiti potrošača".

U smislu čl. 32 FZ od 7. februara 1992. br. 2300-1, klijent ima mogućnost odustati od ugovora Bilo kada. jedini posljedica takvo odbijanje je zapravo plaćanje troškovi koje ima agencija koja mora biti dokumentovana.

Razlozi za raskid može biti:

Nepružanje usluga u navedenom roku.
Kupovina kuće na svoju ruku.
Promjena životnih okolnosti klijenta, u vezi sa kojom se predomislio o sticanju imovine i sl.

Za raskid ugovora služi se agencija za nekretnine pismeno obavještenje u dva primerka, na jednom od kojih primalac stavlja svoj znak prihvatanja.

Obavijest se može poslati preporučenom poštom. U dokumentu mora biti naznačena namjera raskida i datum odbijanja usluga.

Potreba za agencijom za nekretnine plaćanje kazne od strane kupca raskid ugovora je nezakonit.

Ako a naknada Realtor je plaćen, on obavezan da se vrati ovaj iznos, umanjen za troškove pruženih usluga. Ako a u roku od 10 dana od dana kada kupac pošalje obavijest, agencija ne obavlja poslove neophodni uslovi raskida, klijent ima pravo da se obrati sudu (član 31 Saveznog zakona od 7. februara 1992. br. 2300-1).

Kupac ima pravo da zahteva od kompanije plaćanje kazne, u slučaju neblagovremenog vraćanja naknade za usluge, u iznosu od tri posto za svaki dan kašnjenja(klauzula 5, član 28 Saveznog zakona od 7. februara 1992. br. 2300-1).

Odgovornost agencije za nekretnine prema kupcu

Mnoge firme za nekretnine pokušavaju da minimiziraju svoju odgovornost i izbjegnu moguće gubitke. Iako je sadašnja zakonska regulativa na strani kupca, u praksi je odgovornost agencije za nekretnine smanjen na maksimalan iznos primljene naknade, izuzetno je problematično naplatiti penale ili odštetu.

Da biste se zaštitili, trebali biste u ugovoru jasno definirati obim dužnosti i odgovornosti posrednika.

Rizici povezani sa kupovinom kuće može biti kako slijedi:

Došlo je do grešaka u pripremi dokumentacije za transakciju.
Prevarne radnje u odnosu na kupljeni stan.
Interesi maloljetnika i nasljednika se ne uzimaju u obzir.
Ranije izvršene transakcije prodaje ili privatizacije nekretnine bile su nezakonite, itd.

U slučaju otkrivanja navedenih situacija, agencije često ne snose odgovornost.

Možete se zaštititi osiguranje vlasništva. Ovo je garancija naknade za eventualni gubitak prava na nekretnini. Kupac treba da se obrati osiguravajućem društvu za polisu osiguranja vlasništva.

Bitna razlika između osiguranja vlasništva i ostalih vrsta je u tome što štiti osobu od događaja koji su se dogodili, a nepoznati u trenutku transakcije s nekretninom.

Zaključak

Danas je kupovina stana preko agencije zgodan i potpuno siguran način sticanje nekretnina. Naravno, kupac može samostalno izvršiti kupovinu, ali bez potrebnog znanja iz pravne oblasti, građaninu će biti izuzetno teško izvršiti sve potrebne radnje.

Realtori traže stambeno zbrinjavanje, izdvajaju nepotrebne opcije iz velike mase ponuda, provjeravaju pravnu čistoću transakcije, prikupljaju potrebnu dokumentaciju i upisuju imovinska prava klijenta. Međutim, kupac ne bi trebao zaboraviti na moguće slučajeve prijevarnih radnji agencija za nekretnine, potrebno je pristupiti izboru takve kompanije sa opreznost i temeljitost.

Pitanje

Certifikat za pružanje usluga u prometu nekretninama

Supruga i ja smo odlučili da kupimo stan kontaktirajući agenciju za nekretnine, koju su nam savjetovali prijatelji. Zamolili smo radnika ove kompanije da nam pokaže osnivačka dokumenta organizacije, svoj ugovor o radu, pasoš, kao i dozvolu za bavljenje poslovima sa nekretninama. Uposlenik agencije nam je dostavio svu dokumentaciju, osim licence, s obzirom na to da nije predviđeno njihovo izdavanje. Moja supruga i ja želimo da znamo da li je odbijanje posrednika legitimno?

Odgovori

Da, takvo odbijanje je ispravno. Od 2002. godine u našoj zemlji je ukinuto obavezno licenciranje usluga nekretninama. Umesto licenci, izdaju se sertifikati koji potvrđuju da usluge koje pruža kompanija ispunjavaju Nacionalni standard delatnosti posrednika u prometu nekretninama. Sertifikacija je dobrovoljna, ali one agencije koje žele da dokažu visok kvalitet svog rada i profesionalnost svojih zaposlenih prolaze neophodnu obuku i polažu ispit najmanje jednom u tri godine.