Как да изберем брокер за закупуване на апартамент. Как да купя апартамент с брокер? Основни функции

Добрият брокер може да ви спести много от неприятностите, свързани с покупката на недвижим имот, да ви спести пари, време и нерви. Лош агент, от друга страна, може да проточи търсенето на апартамент за няколко месеца. Всичко зависи от вас. Намерете добър търговец и подпишете правилния договор с него.

При избора на брокер или агенция за недвижими имоти трябва да се имат предвид следните критерии.

Също така прелиствайте списания, вестници. Уважаемите агенции не пестят пари за реклама. Не трябва да си сътрудничите с компании, които дори в безплатни сайтове не публикуват снимки и подробни описания на обекти на недвижими имоти.

В този случай изобщо не е необходимо да се свързвате само с големи компании. Много често в тях има голямо текучество на кадри. Самите брокери имат минимум изисквания. Също така, рекламираните агенции в договори с клиенти се отказват от всякаква отговорност за неуспешна транзакция.

Обърнете внимание на номера на лиценза на агенцията, която сте избрали. Ако номерът на документа е в първите няколко стотин, това означава, че е издаден отдавна. Компанията работи успешно на пазара от дълго време. Ако агенцията е била регистрирана дълго време и лицензът е издаден наскоро, тогава най-вероятно съдът вече е лишил организацията от разрешение за извършване на дейности. Вероятната причина е нарушение на закона.

Най-добре е да работите с брокер, който живее във вашия район. Регистрация на документи, обсъждане на условията на сделката - всичко ще се случи по-бързо. Освен това такъв агент познава по-добре ситуацията на пазара на недвижими имоти във вашия район.

Среща се с няколко кандидати. Разкажете ни за вашите изисквания към апартамента, колко пари сте готови да платите за него. Ако по време на първия разговор брокерът не може конкретно да отговори на вашите въпроси, тогава е по-добре незабавно да се свържете с друг агент.

Изпълнение на договора

След като кандидатът бъде одобрен, е необходимо да се подпише споразумение за сътрудничество с него. Проучете внимателно всички точки. Ако след това все още имате въпроси, по-добре е да се свържете с адвокат.

Много е важно да се сключи споразумение с упълномощено лице. В противен случай документът може да бъде анулиран. Ако се сключи споразумение с агенция, то се подписва от директора и се подпечатва. В случай, че частен брокер търси апартамент за вас, тогава той е регистриран като предприемач. Той или негов упълномощен представител подписва документа.

Предмет на договора

Тази клауза определя всички услуги, които брокерът предоставя: търсене на жилище, преговори, подготовка на документи, правна поддръжка на сделката. Също така в раздела е необходимо да посочите изискванията за апартамента, който искате да закупите, неговата цена. Колкото по-подробни са вашите условия, толкова по-добре.

Повечето брокери предлагат на своите клиенти да подпишат ексклузивен договор. Съгласно неговите условия, купувачът няма право да си сътрудничи с други посредници или самостоятелно да търси жилище. Тези изисквания са абсолютно законови – чл. 1007 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако клиентът е нарушил договора, той е длъжен да заплати обезщетение на агента. Неговият размер също е посочен в документа. Много е важно в него да се посочи срокът, който се дава на брокера за търсене на апартамент. Ако той не се справи със задачата, тогава имате пълното право да прекратите споразумението.

Практиката показва, че ако не подпишете това споразумение с брокер, тогава той няма да положи всички усилия да ви намери жилище.

Време на договора

По-добре е да съставите документ за кратък срок, в противен случай търсенето може да се разтегне за дълъг период от време. Ако задълженията на посредника включват само намиране на апартамент, тогава е по-добре да сключите договор за един месец.

В случай, че брокерът също се занимава с регистрация на недвижими имоти или се съставя алтернативна сделка, тогава периодът може да бъде по-дълъг - до три месеца. По правило агентите настояват за договор за 6 месеца. Но това не е във ваш интерес.

Също така в договора може да има клауза, според която той се удължава за нов срок, ако клиентът не го е прекратил. Настоявайте това състояние да бъде премахнато.

Издаване на пълномощно за представител

Ако планирате да прехвърлите всички операции за закупуване на недвижим имот (изготвяне на документи, отваряне на депозитен сейф) на брокер, тогава трябва да напишете подходящо пълномощно за него. В него посочете подробно всички правомощия на агента.

Възможно е едностранно прекратяване на договора, ако брокерът не изпълни възложените му задачи. В този случай клиентът трябва да заплати разходите, направени от агента. Но те не спират дотук и посочват в договора размера на глобите за неговото прекратяване. Можете да оспорите тази точка в съда.

Колко таксуват брокерите за услугите си? Цената на работата трябва да бъде посочена в договора. Обикновено агентите таксуват 2-5% от покупната цена.

Покупката на апартамент е важно решение, което изисква много инвестиции. Много агенции за недвижими имоти се занимават с посредническа дейност при продажба на жилищни помещения. При такова претоварване на пазара на недвижими имоти е трудно да се разбере на коя организация да се повери такъв отговорен въпрос - изборът на жилище. трябва да съвпада няколко критерия:имат добра репутация, имат квалифицирани работници, определят приемлива цена за предоставяне на услуги.

Уважаваните брокери правят процедурата за закупуване на жилище възможно най-прозрачна, но предпазливостта никога не е прекомерна. От съображения за сигурност е необходимо внимателно да се проучи съдържанието на предложения договор, за да се посочат точно задълженията на организацията, както и нейните права и задължения.

Как да проверим чистотата в агенция за недвижими имоти?

Когато избирате агенция, трябва да използвате следната последователност от действия:

Запознайте се с регистрационните документи на организацията. Уверете се, че има съответните сертификати, атестации и също така е регистриран в Единния държавен регистър на юридическите лица (USRLE).
Разберете с данъчните власти или в арбитражен съд дали има уличаваща информация за организацията, както и се уверете, че няма дело за фалит.
проверете брокера за наличност в организацията, в която работи.
Запознайте се внимателно с договора, изготвен с организацията.
Разберете дали организацията проверява апартаментите за продажба за правата на собствениците и автентичността на документите. По правило персоналът на сериозни организации е посочен като юрист, който отговаря за тези въпроси.

Можете да разберете за надеждността на посредническата организация самостоятелно или с помощта на нотариуси и адвокати.

Брокерски услуги

При сключване на споразумение с организация за недвижими имоти купувачът трябва да е сигурен, че целият процес на закупуване на апартамент се извършва под надзора на опитен брокер. В този случай брокерът се задължава:

Извършете анализ, за да разберете наличността на апартаменти, които са подходящи за купувача по необходимите параметри и материални ресурси;
с ограничени финансови ресурси за избор най-добрите начини ;
изберете подходящото време за показване на апартамента;
преговаря с продавача за цената и други характеристики на продажбата на недвижим имот;
съгласувайте документите на собственика на апартамента, за да разберете възможните рискове;
водя подготвителна работаза събиране на документи за сделката, изготвяне на договор за покупко-продажба;
участват в процеса на взаимно уреждане на страните (, използване);
следи за спазването на правата на купувача при регистриране на книжа при нотариус;
договорете освобождаването на всички наематели от закупения апартамент с последваща проверка;
извършва всички необходими действия и документи според държавата

Необходимо е да се разбере дали организацията за недвижими имоти е регистрирана в програмата за застраховка за професионална отговорност, така че в случай на грешка на брокера, купувачът да има право на обезщетение.

Договор с агенция за недвижими имоти за предоставяне на услуги

Всяка компания за недвижими имоти има собствена извадка за съставяне на договор, така че трябва да обърнете специално внимание на съдържанието на това споразумение. Купувачът трябва да прегледа всички клаузи на договора.

Следните клаузи трябва да присъстват в споразумението:

списък на услугите, предоставяни от организацията за клиента, и техния обем (рекламни, правни, консултантски услуги и други);
спазване на правата и задълженията на страните по договора. Предложените на клиента условия трябва да бъдат приемливи;
размера на възнаграждението за услуги;
условията на споразумението (най-малко една година);
точка, където клиентът по всяко време може да получи информация за извършената работа от брокера и времевата рамка за изготвяне на подробен отчет;
клауза за прекратяване на договора. Купувачът има право да се откаже от споразумението по всяко време, като заплати всички предоставени услуги.

Не забравяйте да се запознаете със съдържанието на текста с дребен шрифт. Както обикновено, той съдържа клаузи, свързани със задължения.

Има моменти, когато компаниите неправомерно въвеждат следните клаузи в договора:

Правото на получаване на сумата, образувана от разликата в цените за действителната продажба на жилище и тази, която е фиксирана в договора. Това е онази скрита комисионна или паричен баланс, който брокерите винаги възнамеряват да приберат в джоба си, освен останалите суми, платени от купувача.
Разпоредба за забрана за комуникация между купувача и директния продавач или негови пълномощници.
Забрана за сътрудничество с други организации. Неспазването на това изискване по отношение на клиента може да подлежи на санкции.

Купувачът има право да заличи такива клаузи от договора. Промените в документ се изготвят в писмена форма като приложение към споразумението.

Цената на брокерските услуги при закупуване на апартамент

Всяка агенция за недвижими имоти определя свои собствени цени за предоставяните услуги.

Малките офиси определят средната цена на услугите, определена от пазара. Някои умишлено намаляват цените, за да привлекат повече клиенти.

Големите компании, напротив, предлагат високи тарифи, позовавайки се на своята репутация, богат опит и огромна база данни.

Работата на брокера винаги се заплаща от потребителя на услугите. Различни обстоятелства влияят върху стойността на тарифите:

фактори от правен и вътрешноправен характер по време на сделката;
действителната продължителност на договора;
цената на продавания апартамент.

Обикновено цените се формират по два начина:

Установяване на определена сума пари. Например, от 30 000 до 100 000 хиляди рубли (независимо от цената на жилището)
Изчислява се като процент от. Обикновено цената варира от 2% до 5% от цената на апартамента.

Относно промоцията пенсионна възрасти свързаните с тях промени в плащанията, прочетени в. Имаме най-подробна информация!

Как да прекратим договор с агенция за недвижими имоти?

Клаузите на споразумението с организации за недвижими имоти, независимо от условията и списъка на предоставяните услуги, са гарантирани Федерален закон„За защита на правата на потребителите“.

Съгласно член 32 от Федералния закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 потребителят на услугата има право да прекрати договора по всяко време. В същото време той плаща само за реално получените услуги (ако агенцията може да ги документира).

Можете да мотивирате разваляне на договора:

незадоволително качество на предоставяните услуги;
промяна в ежедневните обстоятелства, след която клиентът не желае да купува жилище.

При разваляне на договора се изпраща писмено уведомление в два екземпляра до агенцията за недвижими имоти.

Организацията за недвижими имоти при получаване на това известие е длъжна да завери едно от копията със знак за приемане.

Уведомлението може да бъде изпратено по пощата или с препоръчана поща с уведомление. Документът трябва да съдържа писменото намерение за анулиране и датата на анулирането. Ако организацията за недвижими имоти поиска някаква компенсация при прекратяване на договора, имайте предвид - това е незаконно.

Ако брокерът вече е получил авансово плащане, тогава той трябва да върне тази част от средствата, за които услугите действително не са били извършени.

Ако след 10 дни от датата на подаване на уведомлението от купувача организацията не изпълни задълженията си за прекратяване на договора и не върне част от средствата, тогава клиентът има право да предяви иск в съда (член 31 от Федерален закон от 07.02.1992 № 2300-1).

Купувачът има право на обезщетение в случай на ненавременно връщане на възнаграждение за услуги в размер на 3% за всеки ден на забавяне (клауза 5 от член 28 от Федералния закон от 07.02.1992 г. № 2300-1).

С натискането на бутона за изпращане вие се съгласявате с обработката на вашите лични данни.

Работата с недвижими имоти неизбежно е свързана с разход на време и усилия. Ако търсите да продадете, наемете или закупите жилище, една от най-важните и може би най-важни стъпки е намирането на компетентен агент по недвижими имоти. В тази статия ще научите как да намерите добър брокер и да изградите компетентни отношения с него.

Стъпки

Как да намерите добър брокер

Използвай интернет.По този начин ще останете анонимни и ще можете да сравните маркетинговия план на различни брокери, преди да направите избор. Вие също така ще можете да оцените грубо стойността на вашия имот.

Контакти на агенции за недвижими имоти и частни брокери можете да намерите във всеки вестник или справочник.Не бързайте обаче да се обаждате на първия номер, който ви хваща окото. Когато правите избор, се ръководете от точките по-долу:

Отзиви и препоръки. Направете малка анкета на роднини, приятели и познати - възможно е някой от тях вече да е използвал услугите на бюра за недвижими имоти. В този случай те ще могат да ви посъветват за квалифициран специалист, както и да ви предупредят срещу лошото.
Бъдете внимателни с приятелските отзиви, публикувани в интернет, особено в личния сайт на брокер, които не съдържат никакви данни за контакт или конкретна информация.
Изберете опитен брокер. Качеството на услугите, предоставяни от брокера, пряко зависи от продължителността на услугата. Изберете кандидати с 5 до 10 години трудов стаж.

Получете първата си консултация.Обадете се на избраните кандидати за първата консултация и задайте своите въпроси. Това ще ви помогне да се уверите в компетентността на брокера – консултацията трябва да е ясна и подробна. Ако по време на разговора агентът упорито ви призовава за по-пълна консултация в офиса или се опитва да ви принуди да подпишете някакъв вид споразумение, трябва да спрете да говорите с него.

Запознайте се на неутрална територия.След като изберете правилния агент, си уговорете среща с него. Запомнете: професионалният брокер е най-важен за вашето удобство, така че той няма да бъде обвързан със собствения си офис. Най-добре е да се срещнете на неутрална територия. Професионалист в своята област няма да ви налага услугите си.

Изберете големи агенции за недвижими имоти с добра финансова подкрепа.Тези агенции имат специфични стандарти на практика, етика и работят, за да отговорят на нуждите на своите клиенти. Разбира се, в големите фирми има лоши агенти, но шансовете да се сблъскате с тях са много по-малки, отколкото в малък брокерски офис.

Помолете агента по недвижими имоти да прегледа модела на договора.Преди да платите пари, не забравяйте да прочетете договора! Най-добре е, без да подписвате, да вземете документа вкъщи, внимателно да проучите всички точки, по възможност след консултация с адвокат. Ако условията на сделката, предложени в договора, не ви устройват, обсъдете с брокера възможността за извършване на промени. Не поставяйте подписа си, ако документът съдържа надписи с твърде малък шрифт - това обикновено завършва зле и обещава ненужни парични разходи.

Цената на услугите на брокер.Обикновено цената на услугите на агентите по недвижими имоти е от 1 до 4% от сделката, в зависимост от сложността на работата. Разликата в цената на услугите на определени агенти се обяснява с квалификацията на брокера, неговия опит, натовареност и др.

Как да изградите компетентно отношения с брокер
1. Никога не показвайте на брокера си, че сте отчаяни.Брокерът е агент по недвижими имоти. Неговите основната задача- продавам, продавам и пак ти продавам недвижими имоти. Трябва незабавно да изплатите дълговете или да продадете апартамент спешно, или мечтаете да купите тази конкретна къща - брокерът не трябва да знае това. Много по-добре е, когато брокерът вярва, че не бързате да купувате или продавате.
  
  За изготвяне на договора и необходимата документация ще ви е необходим адвокат, специализиран в сделки за покупко-продажба на недвижими имоти. '' „Никога не позволявайте на брокер да търси адвокат или адвокат вместо вас – възможно е адвокатът да има материален интерес от продажбата на тази или онази къща.“ „Адвокатът може да има близки отношения с продавача-посредник. . По-добре е сами да изберете адвокат.
  
  Не казвайте на брокера максималната сума, която сте готови да платите за покупка/отдаване под наем на жилище.Първото нещо, за което вашият агент пита, е какво максимална сумаче сте готови да платите за покупка на къща или апартамент. Не се поддавайте на този трик. Просто посочете цената, за която наистина бихте искали да закупите имот и кажете, че това е максималната цена. Не е нужно да мислите, че когато купувате къща, вашият брокер ще се бори за вашите интереси с брокера на продавача.
  
  За да избегнете проблеми в общуването с брокер, трябва да изградите взаимоотношения по правилния начин от самото начало. Уверете се, че агентът има точен списък с изискванията ви за собственост. Опитайте се да се придържате към него сами, без да променяте заявките си всяка минута. Изразете изискванията си писмено и ги предайте на агента – уведомете го до най-малкия детайл какъв имот търсите.
  
  Попитайте вашия агент за разпечатка на всички действителни цени и първоначални цени за имоти във вашия район, който ви интересува, за да разберете колко са платили собствениците за имота, за какво се продава и да получите повече информация за къщите. Много е полезно да знаете цената, на която се продава даден имот, но също толкова важно е да знаете колко първоначално е бил обявен за продажба и колко са загубили собствениците. Това е необходимо, за да разберете състоянието на пазара във вашия район.
Какво да правим с лош брокер

„Необходим е брокер. Без трудов стаж. Възраст от 18 до 60. Образованието не е по-ниско от средно. Заплата от 100 000 до безкрайност." Съответните печатни медии и интернет са пълни с такива свободни места. Всяка година хиляди хора, търсещи лесен живот, носят значка за недвижими имоти на гърдите си. Гордо наричайки себе си например „специалист по жилищни имоти“ и в най-добрия случай след като завършиха едноседмичен курс на млад войник, те отиват да щурмуват заветните планини от злато. Статусът на стажант е естествено неприемлив за тях и съответно не е посочен по никакъв начин. През годината 9 от 10 ще напуснат професията, за да направят път на нови. Намирането на брокер сред всички тези ловци на късмет е наистина трудно.

Защо пазарът на недвижими имоти е основно опция за мрежов маркетинг? Въпросът е риторичен. Ситуацията, разбира се, може да бъде коригирана с въвеждането на задължително лицензиране на дейностите с недвижими имоти. Но, напротив, през 2002 г. лицензирането беше отменено. Остава да се предположи, че това състояние на нещата е от полза за някого.

Тази ситуация обаче не е никак изгодна за клиентите и за истинските професионалисти, които предоставят качествени услуги. За щастие има много такива брокери и над 20 години от съществуването на пазара на недвижими имоти те, стъпка по стъпка, формират и насърчават високи стандарти на дейността на недвижимите имоти.

Как да намерите добър брокер в хаоса от рекламни оферти? Разбира се, всеки клиент се ръководи в съответствие с житейския си опит и здравия си разум. Но има и много специфични параметри, проверени във времето, които ще ви помогнат да направите правилния избор.

Препоръчайте добър брокер! (Недвижимост по препоръка)

Разбира се, препоръката на приятели е най-добрият ориентир при избора на брокер. Въпреки това, препоръката е валидна само ако действителната услуга е била успешно предоставена. Често препоръките са абстрактни. В крайна сметка имате нужда от надежден брокер. Вместо това може да бъдете посъветвани от роднина или познат, който „изглежда, че се занимава с недвижими имоти“. В този случай „познатост“ изобщо не означава „високо качество и надеждност“. Освен това, използвайки такава препоръка, може да се сблъскате с неудобна ситуация, когато ще бъде трудно да откажете услугите на очевидно слаб брокер, без да нарушите отношенията си с тези, които са направили такава препоръка. Ето защо, ако препоръките са от общ характер, не разчитайте само на тях, изберете брокер според други параметри.

Как да изберем агенция за недвижими имоти или частен брокер?

И защо всъщност трябва да изберете една от тези две опции? Защо не изберете добра агенция за недвижими имоти и добър брокер? Когато се свързват с агенция за недвижими имоти, клиентите най-често възприемат брокера, който е получил обаждането или се е срещнал в офиса, като специалист, който априори ще се занимава с техния проект от името на компанията.

Имате право да изберете всеки специалист от тези, които работят в агенция за недвижими имоти, и едва след това да решите коя агенция за недвижими имоти да изберете. Попитайте вашия офис мениджър или ръководителя на отдел кого могат да препоръчат. "Търся брокер и ви моля да ми помогнете с избора" - няма нищо укорително в такъв въпрос. Можете също така да се поинтересувате за опита на брокера като цяло и в тази компания, по-специално за образованието на брокер, да разберете по колко проекта работи.

Този подход ви позволява да оцените самата агенция за недвижими имоти. В крайна сметка нивото на професионализъм на служителите е основният показател за нивото на агенцията като цяло. Истинските професионалисти ценят репутацията си и няма да останат дълго в агенция, която ги дискредитира в очите на клиентите им. Предимствата на работата с добра агенция за недвижими имоти са ясно организирана правна, маркетингова и корпоративна поддръжка на вашия проект за продажба или покупка на апартамент.

Предимствата на работата с професионалист са богат практически опит в решаването на конкретни проблеми и индивидуална отговорност към клиента. Възползвайте се от всички тези предимства за най-добри резултати. По този начин въпросът коя агенция за недвижими имоти да избере се решава преди всичко чрез среща с надежден брокер.

Опитен брокер

Как да разберете, че брокерът, с който общувате, е опитен специалист? Солидна възраст или визитна картичка, на която е изписано „специалист“, не означават абсолютно нищо. Както вече беше отбелязано, хората идват в тази професия на всяка възраст и дори ако брокерът е много по-възрастен от вас, може да се окаже, че той все още е стажант. Освен това опитът в тази професия не се измерва само с години. От значение е броят на реалните сделки, които брокерът е извършил през годините.

За опитен брокер може да се счита този, който има поне 30 успешно организирани сделки за покупко-продажба на апартаменти. Такъв брой транзакции предполага, че брокерът най-вероятно вече е срещал такива сделки като вашата и има успешен опит в извършването им.

Друг показател е броят на проектите, по които брокерът работи в момента. В зависимост от сезонността и сложността на отделните проекти, опитен брокер може да изпълни 3-8 договора паралелно. Ако брокерът има асистенти, броят на проектите може да бъде голям. Но определено можем да кажем, че независимо от ситуацията на пазара, честен опитен брокер винаги е в търсенето. И ако вашият договор с брокер е единственият, това означава, че той или работи наскоро, или от дълго време, но някак си не е наред.

Възможно ли е да се свържете със стажант

Разбира се, във всяка професия има начинаещи и професионалисти. Напълно нормално е всеотдаен и активен стажант да се справи с вашата сделка под стриктния надзор на опитен брокер. Често това е оптималната комбинация от енергия и опит. Неприемливо е, когато новак е ангажиран с вашата сделка и единственото нещо, което агенцията прави, е да печата за такива начинаещи Визитки, които казват "специалист". Вашето право е да познавате реалния опит на агента по недвижими имоти и да получавате висококачествени и безопасни услуги.

Честен брокер

Продажбата и покупката на недвижими имоти са най-скъпите извършвани сделки лица... Трябва да сте сигурни, че брокерът е абсолютно честен с вас, а самият процес на транзакция трябва да бъде ясен и прозрачен за вас. Подозрителни са всякакви моменти на продажба или покупка, в които брокерът не може да даде аргументирани обяснения.

Когато продавате апартамент, има сигурен индикатор, който ви позволява да разберете, че брокерът не действа във вашите интереси, а играе своя собствена игра. Говорим за ситуация, когато брокер, без да Ви информира, променя цената на апартамента Ви в обява. Каквито и да са обстоятелствата или съображенията за пазарната ситуация, брокерът обяснява действията си, той няма право да взема такива решения, без да получи разрешението на собственика. За да не губите финанси, време и нерви, най-добре е незабавно да прекратите отношенията с такъв брокер и да си намерите брокер, в чиято честност ще сте сигурни.

Не забравяйте, че ако сте подозрителни към определени действия на брокер, винаги имате право да получите обяснение. Опитен и честен брокер ще бъде съпричастен към евентуалните притеснения на клиента и винаги ще даде ясни коментари.

Правна квалификация

Разбира се, брокерът и адвокатът са две различни професии. Дори и най-опитният брокер със сигурност ще използва подкрепата на правния отдел в своята агенция или ще работи с адвокати по аутсорсинг.

Това обаче не означава, че брокерът не се нуждае от юридическо обучение. Това е просто необходимо за брокера, ако той ще предоставя качествени услуги. При продажба или покупка на апартамент буквално няма нито един въпрос, който да не изисква определени правни познания. Ето защо е най-добре брокерът да има висше специално юридическо образование или поне да е завършил съответните опреснителни курсове.

Адвокатите застраховат процеса на сделката при сложни правни конфликти, по искане на клиента, осигуряват досъдебна и съдебна защита на неговите интереси. Брокерът директно организира договорните отношения между продавача и купувача, събира документи за апартамента, взаимодейства с държавни агенции. Ако брокерът не знае как да "рови в документи", е много вероятно да се наложи да направите това.

Организационна способност

Организирането на транзакция е труден и отговорен процес, който по правило трябва да се извършва възможно най-скоро... Добрият брокер трябва да управлява времето си рационално.

Работата по всеки проект трябва да бъде планирана така, че останалите договори да не останат без внимание. Точността за опитен брокер е не само правило на добрите обноски, това е неговото професионално кредо. Обърнете внимание на това как брокерът организира работния процес.

Професионален брокер организира комуникацията с клиентите, така че да не се налага да се обаждат първи. Самият той редовно информира клиентите за хода на работата. Като цяло трябва да ви е удобно да общувате с брокер. Най-вероятно това означава, че останалите участници в транзакцията ще се чувстват комфортно да работят с вашия специалист. Това означава, че сделката ще се осъществи в работна атмосфера, без да губите време и нерви.

Частен брокер Александър Водолазов

В сферата на продажбите на жилища услугите за недвижими имоти се предлагат от огромен брой компании и трябва да решите коя Агенция за недвижими имотимного е трудно да дадете предпочитание.

Клиент трябва да се обърне вниманиеза историята на компанията, опита и професионализма на служителите, тя може да играе не малка роля и не трябва да бъде изключително висока и обратно твърде ниска.

Брокерите опростяват процесно винаги съществува риск от измами от такива организации. За да се защитите, трябва да обърнете специално внимание на компанията, да разберете ясно кръга на представителя, обхвата на вашите лични права и задължения.

Избор на агенция за недвижими имоти

Пазарът на услуги за недвижими имоти е пълен с голям брой предложения; за да избере надеждна и висококачествена агенция, която може да организира успешна сделка, купувачът трябва да определи приоритетни точкина които трябва да се обърне специално внимание обикновено са:

Периодът на работа на агенцията. Страхотно преживяване характеризира организацията като опитен и успешен доставчик на услуги за продажба на жилища.
Броят на служителите на компанията. Голям състояниеговори за развитието и стабилността на агенцията.
Цени на услугите. обикновено цена на услугатаагенциите за недвижими имоти са приблизително същите. Въпреки това, ако цената е явно подценена, това трябва да предупреди клиента.
Официалният сайт на организацията. Фирма, която се грижи за имиджа си, извършва задълбочена работа по сайта, той трябва да е богат на информация за контакти, служители, организационни документи, обекти и оферти на брокери.
Офис на агенцията... Местоположението, интериорното обзавеждане, рекламните табели на помещенията играят важна роля, тъй като зачестяват случаите на еднодневно създаване на фирми.
Обществени дейности, тоест членство в различни асоциации, например „Руската гилдия на брокерите“ (RGR). Наличност сертификатТози вид сдружения позволява на клиентите да се уверят във високата професионална подготовка на служителите, които за получаване на документ трябва да преминат обучение и да положат изпит.
Наличност на различни награди, грамоти(диплома за активно развитие на ипотечния пазар, благодарствено писмоза правно подпомагане на обществените дейности на РГР).
Отзиви за организациятаброкери . Ще бъде полезно за купувача да разбере мнението на други хора за компанията, да посети различни интернет портали и форуми.

Ако агенцията има сравнително кратък опитработата на пазара на недвижими имоти не винаги е индикатор за ненадеждността на една компания, важно е да се обърне внимание на репутацията и професионализма на служителите на компанията.

Как да проверим чистотата в агенция за недвижими имоти?

Преди да се свържете с тази или онази агенция, трябва да се уверите в правилността на вашия избор, за това купувача необходимо:

Проверете фирмените документи. Трябва да се уверите, че организацията има необходимите сертификати, сертификати, да поискате извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица (USRLE).
Свържете се с данъчния орган, арбитражния съд, за да разберете дали компанията е нарушила закона или няма статут на несъстоятелност.
С брокер, трябва да проверите трудов договорс агенцията интересите, които представлява.
Особено внимание трябва да се обърне на договора, който купувачът сключва с фирмата. Сключването на писмен документ, отговарящ на всички изисквания на закона, гарантира правна чистота на сделката.
Важно е да се уточни дали агенцията проверява историята на предлаганите апартаменти, правата на собствениците, достоверността на информацията. Обикновено в персонала има адвокат, който извършва подобни действия.

Гражданка Б подаде молба до агенция за недвижими имоти, която наскоро отвори врати близо до къщата й, за да купи апартамент. Брокерът, без да сключва договор, веднага предложи вариант за жилище. Клиентът хареса апартамента, тя направи плащането и попълни необходимите документи.

Гражданин Б се премества на нов адрес, но две седмици по-късно гражданин П идва в апартамента й и твърди, че той е истинският собственик на помещението. Отивайки в съда, се оказва, че агенцията е действала по престъпна схема, с помощта на фалшиви документи, фалшиви формуляри, печати и фалшив нотариус, те са сключили договор за покупко-продажба на апартамент, от който са наели. гражданин Р. Съдът определи, че гражданин Б не разполага законни праваза жилище и за да защити интересите си, тя трябва да се обърне към съда.

Можете да проверите в агенцията за недвижими имоти самостоятелно или чрез контакт с нотариуси, адвокати, което, разбира се, ще изисква допълнителни парични разходи, но най-вероятно ще гарантира надеждността на избора на купувача.

Защо се нуждаете от брокер, когато купувате апартамент?

При закупуване на недвижими имоти много купувачи отказват и прибягват до услугите на брокери. Това може да се обясни с факта, че специализираните агенции са професионалисти в своята област и трябва да улеснят купувача при закупуването на апартамент, като извършат следното задачи:

Консултиране по правни и технически въпроси, възникнали от клиента.
Организиране на процеса на търсене, преговори, намиране на опции, отговарящи на желанията на купувача.
Отчитане на възможни недостатъци на района, проверка на състоянието на входа, апартамента.
Изясняване на въпроса за живеене в къщата.
Договаряне на условиятаи проверка на правната чистота на сделката (автентичност на документите, законосъобразност на правомощията на собствениците на жилища, техните представители).
Мониторинг цени на пазара на недвижими имоти, избор на най-изгодните оферти.
Сътрудничество с банки, съдействие при получаване на ипотеки, заеми за покупка на недвижим имот.
Правни поддръжка на транзакции, сключване на договор за покупко-продажба, регистрация на жилище в собственост, съдействие при държавна регистрация.
Уреждане на възможни спорни ситуации.

Въпреки възможните случаи на измамни дейности, свързването с брокери може значително да ускори процеса на намиране на апартамент.

Компетентен и квалифициран специалист защитава интересите на клиента, отчитайки неговите желания и нужди.

Брокерски услуги при покупка на апартамент

Обръщайки се към услугите на агенции за недвижими имоти, купувачът има право да разчита на ефективността и безопасността на тяхната работа. При закупуване на апартамент брокерът извършва следното функции:

открива ситуацията на пазара на жилища, за да разбере за какъв апартамент може да кандидатства клиент въз основа на неговите предпочитания и финансови възможности;
при липса на средства, търсене на подходящи варианти за кредитиране;
определени с удобно време за оглед на имота;
договаря с продавача други условия за продажба на апартамента;
проверява предоставената от собственика информация, анализира възможните рискове;
подготвя необходимите за сделката документи, оформя;
извършва взаимни разплащания на страните (парични средства, ползване на сейф);
следи за спазването на правата на клиента при извършване на сделка с нотариус;
проверява всички наематели от закупения апартамент;
изготвя, изпраща и получава необходимия комплект документи за държавна регистрация на правата на собственост.

Важно е да се изясни дали агенцията за недвижими имоти членува програми за застраховка за професионална отговорностза да бъдат възстановени загубите, които купувачът може да понесе в случай на грешка на брокера.

Договор с агенция за недвижими имоти за предоставяне на услуги

В Русия няма единна извадка от споразумение, сключено с агенции за недвижими имоти, следователно всяка фирма по свое усмотрение определя съдържанието и условията на такова споразумение. Купувачите трябва да обърнат специално внимание следните нюанси, който трябва да бъдат предвидени в договора:

Списъкът с услугите, които агенцията трябва да извършва за клиента, в каква степен (рекламни, правни, консултантски услуги).
Съотношение права и задължения на странитесъгласно договора изискванията, наложени на клиента, трябва да бъдат изпълними и разумни.
Наградаза услуги.
Срокът на споразумението, обикновено се сключва за най-малко една година.
Разпоредбата, че клиентът по всяко време може да изиска отчет за извършената работа от брокера, срокът за подаване на отчета.
Клауза за прекратяване на договора... Купувачът има право да откаже услугите на изпълнителя по всяко време, като е заплатил действително направените разходи.
Особено внимателно трябва да прочетете надписите, написани с дребен шрифт, обикновено това е начинът, по който те показват информация относно отговорност на самата агенция.

В някои случаи фирми може да включва такива клаузи в договора(което не е законно):

Агенцията има право да има разликата между продажната цена на жилището и цената, която ще бъде посочена в споразумението. Това е т.нар скрита комисионна, тоест пари, които брокерите искат да получат в допълнение към вече платената от клиента сума.
Разпоредбата за забрана на купувача да общува с продавача, неговите представители. Това предполага, че фирмата също се стреми да получи допълнително неофициално обогатяване.
Клиентът няма право да се свързва с други посредници за нарушение на това състояниемогат да бъдат наложени високи наказания.

Ако купувачът желае добавяне или изключваневсички разпоредби на договора, той има пълното право да го направи.

Промените трябва да се правят незабавно в документа или да бъдат записани писмено, като допълнително споразумениеили протокол от разногласия.

Какво да търсите при избора на апартамент?

Когато агенциите трябва да се основават на възможностите и предпочитанията на своите клиенти. Има основни моменти, на което брокерът обръща голямо внимание:

Стойност на недвижимите имоти.
Наличието на транспортни връзки, близост до спирката.
Подреждане на територията на двора, наличие на детска площадка.
Техническото състояние на къщата, входа, правилната работа на улей за боклук, асансьор.
Разпределение на жилището, изглед от прозореца.
Вътрешното обзавеждане на апартамента, външни дефекти, качеството на ВиК, изправността на водопровода, отоплителните системи, електрическите мрежи.
Инфраструктура на района (детски градини, училища, болници, аптеки, магазини и др.).
Етажът, на който се намира апартаментът.
Жителите на къщата, техният социален статус.
Година на строителство, вид на имота (тухла, панел, монолит).
Екологичното състояние на района, близост до фабрики, летища, сметища.

Приемливостта на стойността на избрания обект може да бъде оценена от самия брокер.

За по-точна дефиниция си струва да се обърнете към нея професионални оценителиза да се уверите, че имотът не е надценен.

Как се купува апартамент чрез агенция?

След като купувачът е взел решение за избора на имота, предстои също толкова важен и сложен процес - регистрация на покупка на апартамент... Агентът трябва да придружава клиента на всеки етап, да оказва съдействие и съдействие.

Агенция за недвижими имоти проверява законната чистота на жилищата: установява законосъобразността на правата на собствениците, факта на освобождаване на наемателите, пълната правоспособност на продавача. Изисква извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица и Домашния регистър, кандидатства до органите за психичен и наркотичен контрол, проверява документите, потвърждаващи собствеността.
Апартаментите трябва да бъдат свободен от правата на трети лица, да не бъде, например, под гаранция или арест.
Впоследствие компилиран договор за продажба, посредникът трябва да следи за грамотността и коректността на неговото изпълнение, така че съдържанието на документа да не нарушава правата и законните интереси на купувача.
След това трябва да направите сетълмент на сделка, в парична или безкасова форма. При плащане в брой се издава купувач касова бележка... Най-надеждният метод без пари в брой е използването на сейф.
В крайна сметка необходимо държавна регистрациясобственост.

Ако купувачът даде своето предпочитание, тогава брокерът трябва да бъде особено внимателен, да разбере неговата трудова история, навременността на доставката на обекти, да посетете официалния уебсайт, да прегледате учредителните документи, декларацията на проекта.

За да завърши покупката на апартамент, брокерът трябва да получи от клиента нотариално заверено пълномощно.

Чрез него агентът има право да представлява интересите, да извършва от името на клиента всички необходими действия по подготовката, събирането, доставката и проверката на документацията.

Как да купя апартамент на вторичния пазар чрез брокер?

Покупката на апартамент на вторичния пазар може да бъде придружена от редица характеристикина което както купувачът, така и брокерът трябва да обърнат специално внимание:

Състояние на къщата и дворната площ. Важно: фасадата на сградата, площта на детските и спортни площадки, алеята, състоянието на асансьора.
В апартамента трябва да проверите работата на комуналните услуги, водопровод, абсорбатор. Оценете нивото на осветеност, липсата на външни несъвършенства.
Струва си да сравните апартамента с плана на ОТИ, за да сте сигурни, че няма незаконни.
Брокерът трябва да идентифицира възможни проблемни въпроси от правен характер (фалшифицирани документи, липса на разрешение за продажба от съпруг, непълнолетни наематели - изключително трудно е да ги извлечете).

Трябва да се има предвид, че дори най-голямото и компетентно споразумение с агенция за недвижими имоти не дава 100% гаранция за надеждността на сделката, брокери не може да провери всички възможни потенциални рискове, а на вторичния жилищен пазар измамниците не са рядкост, следователно към избора на жилище от този тип трябва да се подхожда с особено внимание.

Когато купувате апартамент на вторичния пазар, посредник може и трябва да опита за намаляване на цената, тоест да се пазарим.

Дори ако купувачът разполага с необходимата сума пари, агенцията трябва да предостави на клиента си най-изгодни условия за закупуване на жилище.

Цената на брокерските услуги при закупуване на апартамент

Всяка агенция за недвижими имоти оценява услугите си по различен начиннапример малките компании се опитват да се приспособят към средното ценово ниво на пазара и дори да намалят разходите, за да привлекат клиенти. Големите организации имат възможност да диктуват своите условия, базирани на опит, репутация, слава.

Брокерски услуги заплаща се от работодателя... Различни фактори могат да повлияят на формирането на цената на услугите: правната сложност на сделката, продължителността на сключването на договора, стойността на обекта на недвижимия имот.

Може да се разграничи два основни начинаопределяне на цената:

Цената на услугите във фиксирана сума, от около 30 000 до 100 000 хиляди рубли, в зависимост от региона.
Цената, определена като процент от цената на жилището, обикновено варира от 2% до 5%.

Апартаментът се продава за 2 300 000 милиона рубли, с фиксирано възнаграждение на компанията от 4%, цената на услугите на агенция за недвижими имоти ще бъде 92 000 хиляди рубли.

Поръчка ценообразуване от агенции за недвижими имотие произволен, въпреки че обикновено обемът на предоставяните услуги, списъкът с документи, необходими за събиране на документи при покупка на апартамент, е абсолютно същият.

Как да прекратим договор с агенция за недвижими имоти?

По споразумение с брокери, независимо от характеристиките и обема на предоставяните услуги важат гаранцииФедерален закон от 07.02.1992 № 2300-1 „За защита на правата на потребителите“.

По смисъла на чл. 32 ФЗ от 07.02.1992 г. No 2300-1 клиентът има възможност се оттегли от договорПо всяко време. Единствения следствиетакъв отказ всъщност е плащане разходи, направени от агенцията, чието наличие трябва да бъде документирано.

Основания за прекратяванеможе би:

Непредоставяне на услуги в рамките на посочения срок.
Купуване на жилище самостоятелно.
Промени в житейските обстоятелства на клиента, във връзка с които той е променил решението си да придобие собственост и др.

За прекратяване на договора се подава агенция за недвижими имоти писмено уведомлениев два екземпляра, върху единия от които получаващата страна поставя своя знак за приемане.

Уведомлението може да бъде изпратено по пощата, препоръчано. Документът трябва да посочва намерението за прекратяване и датата на прекратяване на услугите.

Изискване на агенция за недвижими имоти заплащане на неустойка от купувачапри прекратяване на договора е незаконосъобразно.

Ако наградаплати на брокера, той длъжен да се върнетази сума, след приспадане на разходите за извършени услуги. Ако в рамките на 10 дниот деня, в който купувачът изпрати уведомлението, агенцията не изпълнява необходими условияпри прекратяване, клиентът има право да се обърне към съда (член 31 от Федералния закон от 07.02.1992 г. № 2300-1).

Купувачът има право да иска от компанията плащане на неустойка, при ненавременно връщане на възнаграждение за услуги, в размер на три процента за всеки ден закъснение(клауза 5 от член 28 от Федералния закон № 2300-1 от 07.02.1992 г.).

Отговорност на агенцията за недвижими имоти към купувача

Много фирми за недвижими имоти се опитват да сведат до минимум отговорността си и да избегнат възможни загуби. Въпреки че действащото законодателство действа от страна на купувача, на практика отговорността на агенцията за недвижими имоти се намалява до максималния размер на полученото възнаграждение, изключително проблематично е събирането на неустойки или неустойки.

За да се защитите, трябва ясно да определите в договора обхвата на задълженията и отговорностите на брокера.

Рискове, свързани с покупката на жилищеможе да бъде както следва:

Допуснати са грешки в документите за сделката.
Измамни действия по отношение на закупения апартамент.
Не се вземат предвид интересите на непълнолетните, наследниците.
По-ранни сделки за продажба или приватизация на недвижими имоти са били незаконни и т.н.

Ако горепосочените ситуации бъдат идентифицирани, агенциите често не носят отговорност.

Можете да се предпазите с застраховка за собственост.Това е гаранция за обезщетение за евентуална загуба на права върху недвижими имоти. Купувачът трябва да се свърже със застрахователната компания за застрахователна полица за собственост.

Важна разлика между застраховката за собственост и другите видове е, че защитава лице от настъпили събития, но неизвестни към момента на сключване на сделката с недвижими имоти.

Заключение

Днес покупката на апартамент чрез агенция е удобен и напълно безопасен начинпридобиване на недвижим имот. Разбира се, купувачът може да направи покупка сам, но без необходимия набор от знания в правната област, за гражданина ще бъде изключително трудно да извърши всички необходими действия.

Брокерите търсят жилище, отсявайки ненужните опции от голяма маса предложения, проверяват правната чистота на сделката, събират необходимите документи и регистрират собствеността на клиента. Купувачът обаче не трябва да забравя за възможни случаи на измамни действия от страна на агенциите за недвижими имоти, необходимо е да се подходи към избора на такава компания с предпазливост и задълбоченост.

Въпрос

Удостоверение за предоставяне на услуги за недвижими имоти

Със съпругата ми решихме да купим апартамент, като се свържем с агенция за недвижими имоти, препоръчана от наши приятели. Помолихме служителя на тази компания да ни покаже учредителните документи на организацията, неговия трудов договор, паспорт, както и лиценз за право на извършване на дейност с недвижими имоти. Служител на агенцията ни предостави всички документи, с изключение на лиценза, позовавайки се на факта, че не е предвидено тяхното издаване. Съпругата ми и аз бихме искали да знаем дали отказът на брокера е законен?

Отговор

Да, такъв отказ е легитимен. От 2002 г. у нас е отменено задължителното лицензиране на услуги за недвижими имоти. Вместо лицензи се издават удостоверения, потвърждаващи, че предоставяните от дружеството услуги отговарят на Националния стандарт за дейност с недвижими имоти. Сертифицирането е доброволно, но тези агенции, които искат да докажат високото качество на своята работа и професионализма на служителите си, преминават необходимото обучение и полагат изпит поне веднъж на три години.