Kako odabrati posrednika za kupnju stana. Kako kupiti stan kod posrednika? Ključne značajke

Dobar agent za nekretnine može vam uštedjeti mnogo muke povezanih s kupnjom nekretnine, uštedjeti novac, vrijeme i živce. Loš agent, naprotiv, može odugovlačiti potragu za stanom na nekoliko mjeseci. Sve ovisi o vama. Pronađite dobrog posrednika i potpišite s njim pravi ugovor.

Prilikom odabira posrednika ili agencije za promet nekretninama treba uzeti u obzir sljedeće kriterije.

Pregledajte i časopise i novine. Ugledne agencije ne štede novac za oglašavanje. Ne biste trebali surađivati s tvrtkama koje niti ne objavljuju fotografije i detaljne opise nekretnina na besplatnim stranicama.

Međutim, uopće nije potrebno primjenjivati se samo na velike tvrtke. Često imaju veliku fluktuaciju osoblja. Realtori sami imaju minimum zahtjeva. Također promovirane agencije u ugovorima s klijentima oslobađaju se svake odgovornosti za neuspješnu transakciju.

Obratite pažnju na broj licence agencije koju ste odabrali. Ako je broj dokumenta u prvih nekoliko stotina, to znači da je izdana davno. Tvrtka već duže vrijeme uspješno posluje na tržištu. Ako je agencija već davno registrirana, a licenca je izdana nedavno, onda je, najvjerojatnije, sud već oduzeo dopuštenje za obavljanje djelatnosti. Vjerojatni razlog je kršenje zakona.

Najbolje je raditi s agentom za nekretnine koji živi u vašem području. Registracija dokumenata, rasprava o uvjetima transakcije - sve će se odvijati brže. Osim toga, takav agent bolje poznaje situaciju na tržištu nekretnina u vašem području.

Održati sastanak s nekoliko kandidata. Recite nam o vašim zahtjevima za stanom, koliko ste novca spremni platiti za njega. Ako tijekom prvog razgovora posrednik ne može konkretno odgovoriti na vaša pitanja, bolje je odmah kontaktirati drugog agenta.

Registracija ugovora

Nakon što se podnositelj zahtjeva odobri, potrebno je s njim potpisati ugovor o suradnji. Pažljivo pročitajte sve točke. Ako i nakon toga imate pitanja, najbolje je kontaktirati odvjetnika.

Vrlo je važno sklopiti ugovor s ovlaštenom osobom. U suprotnom, dokument može biti poništen. Ako je ugovor sklopljen s agencijom, onda ga potpisuje direktor i pečat. U slučaju da će privatni trgovac nekretninama tražiti stan za vas, tada je registriran kao poduzetnik. On ili njegov ovlašteni predstavnik potpisuje dokument.

Predmet ugovora

Ovaj stavak navodi sve usluge koje pruža posrednik: traženje stanovanja, pregovaranje, priprema dokumenata, pravna podrška transakcije. Također u odjeljku potrebno je navesti zahtjeve za stan koji želite kupiti, njegovu cijenu. Što su vaši uvjeti detaljniji, to bolje.

Većina trgovaca nekretninama nudi svojim klijentima da potpišu ekskluzivni ugovor. Prema njegovim uvjetima, kupac nema pravo surađivati s drugim posrednicima niti samostalno tražiti stanovanje. Ovi zahtjevi su apsolutno zakoniti – čl. 1007 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ako je klijent prekršio ugovor, dužan je platiti odštetu agentu. Njegova veličina je također navedena u dokumentu. Vrlo je važno u njemu navesti razdoblje koje se daje posredniku za traženje stana. Ako se ne nosi sa zadatkom, onda imate svako pravo raskinuti ugovor.

Praksa pokazuje da ako ne potpišete ovaj ugovor s agentom za nekretnine, on neće učiniti sve napore da vam pronađe smještaj.

Vrijeme ugovora

Bolje je sastaviti dokument za kratko vrijeme, inače se potraga može protegnuti na dugo razdoblje. Ako obveze posrednika uključuju samo potragu za stanom, onda je bolje sastaviti ugovor na mjesec dana.

U slučaju da se posrednik bavi i registracijom nekretnine ili se obavlja alternativna transakcija, rok može biti duži - do tri mjeseca. U pravilu agenti inzistiraju na sklapanju ugovora na 6 mjeseci. Ali to nije u vašem najboljem interesu.

Također, u ugovor može biti sadržana klauzula prema kojoj se produljuje na novo razdoblje ako ga naručitelj nije raskinuo. Inzistirajte da se ovaj uvjet isključi.

Izdavanje punomoći za zastupnika

Ako planirate sve poslove kupnje nekretnine (priprema dokumenata, otvaranje sefa) prenijeti na posrednika, tada mu morate izdati odgovarajuću punomoć. U njemu detaljno navedite sve ovlasti agenta.

Možete jednostrano raskinuti ugovor ako prodavač nekretnina ne ispuni dodijeljene zadatke. U tom slučaju kupac mora platiti troškove agenta. Ali oni ne staju tu i u ugovoru naznačuju iznos kazni za njegov raskid. Ova se točka može osporiti na sudu.

Koliko agenti za nekretnine naplaćuju svoje usluge? Cijena radova mora biti navedena u ugovoru. U pravilu, agenti uzimaju 2-5% cijene kupljenog stambenog prostora.

Kupnja stana je važna odluka koja zahtijeva ozbiljna ulaganja. Mnoge agencije za nekretnine sudjeluju u posredničkoj prodaji stambenih prostora. Uz tako užurbano tržište nekretnina, teško je razumjeti kojoj organizaciji povjeriti tako odgovornu stvar - izbor stanovanja. moraju se pridržavati nekoliko kriterija: imati dobru reputaciju, imati kvalificirane djelatnike, postaviti prihvatljivu cijenu za pružanje usluga.

Ugledni trgovci nekretninama proces kupnje kuće čine što transparentnijim, ali oprez nikada nije pretjeran. Iz sigurnosnih razloga potrebno je pažljivo proučiti sadržaj predloženog ugovora s, kako bi se točno naznačile obveze organizacije, kao i njena prava i obveze.

Kako provjeriti čistoću u agenciji za nekretnine?

Prilikom odabira agencije, morate koristiti sljedeći algoritam radnji:

Upoznajte se s registracijskim dokumentima organizacije. Provjerite ima li odgovarajuće potvrde, potvrde, a također je registriran u Jedinstvenom državnom registru pravnih osoba (EGRLE).
U poreznim tijelima ili na arbitražnom sudu saznajte postoje li kompromitujuće informacije o organizaciji, a također se uvjerite da nema stečajnog postupka.
provjerite dostupnost posrednika kod organizacije u kojoj radi.
Pažljivo pročitajte ugovor sastavljen s organizacijom.
Saznajte provjerava li organizacija stanove za prodaju prava vlasnika i vjerodostojnost dokumenata. U pravilu, u osoblju ozbiljnih organizacija postoji odvjetnik koji je odgovoran za ova pitanja.

O pouzdanosti posredničke organizacije možete saznati sami ili uz pomoć javnih bilježnika i odvjetnika.

Usluge agenta za nekretnine

Prilikom sklapanja ugovora s organizacijom za nekretnine, kupac mora biti siguran da se cijeli proces kupnje stana provodi pod nadzorom iskusnog posrednika u prometu nekretninama. U ovom slučaju, posrednik se obvezuje:

Provedite analizu kako biste saznali raspoloživost stanova koji će odgovarati kupcu prema potrebnim parametrima i materijalnim resursima;
s ograničenim financijskim sredstvima, odaberite najbolji načini ;
odabrati pravo vrijeme za pokazivanje stana;
pregovarati s prodavateljem o cijeni i drugim značajkama prodaje nekretnine;
uskladiti dokumente vlasnika stana radi utvrđivanja mogućih rizika;
voditi pripremni rad prikupiti papire za transakciju, sastaviti kupoprodajne ugovore;
sudjelovati u procesu međusobnog nagodbe stranaka ( , korištenje );
kontrolirati poštivanje prava kupca prilikom upisa papira kod javnog bilježnika;
dogovoriti otpust svih stanara iz kupljenog stana uz naknadnu provjeru;
izvršiti sve potrebne radnje i izvršenje isprava prema državi

Potrebno je saznati je li tvrtka za promet nekretninama upisana u program osiguranja od profesionalne odgovornosti, kako bi u slučaju pogreške posrednika kupac imao pravo na odštetu.

Ugovor s agencijom za promet nekretninama za pružanje usluga

Svaka tvrtka za promet nekretninama ima svoj model sastavljanja ugovora, stoga treba obratiti posebnu pozornost na sadržaj ovog ugovora. Kupac mora pregledati sve klauzule ugovora.

Sljedeće stavke moraju biti uključene u ugovor:

popis usluga koje organizacija pruža za klijenta i njihov opseg (reklamne, pravne, konzultantske usluge i ostalo);
poštivanje prava i obveza stranaka iz ugovora. Uvjeti koje postavlja klijent moraju biti prihvatljivi;
iznos naknade za usluge;
trajanje ugovora (najmanje godinu dana);
točka u kojoj klijent u svakom trenutku može saznati informacije o poslovima koje je izvršio posrednik i vrijeme izrade detaljnog izvješća;
klauzula o prekidu. Kupac ima pravo otkazati ugovor u bilo kojem trenutku plaćanjem svih izvršenih usluga.

Obavezno pročitajte sadržaj teksta malim slovima. Kao i obično, postoje klauzule vezane uz obveze

Postoje slučajevi kada tvrtke nezakonito uvode sljedeće klauzule u ugovor:

Pravo na primanje iznosa formiranog od razlike u cijenama za stvarnu prodaju stambenog prostora i onu koja je fiksirana u ugovoru. To je ona skrivena provizija ili saldo gotovine koji trgovci nekretninama uvijek namjeravaju spremiti u džep, uz ostatak iznosa koje plaća kupac.
Uredba o zabrani komunikacije između kupca i izravnog prodavatelja ili njegovih ovlaštenih predstavnika.
Zabrana suradnje s drugim organizacijama. Nepoštivanje ovog zahtjeva može rezultirati kaznama za klijenta.

Kupac ima pravo ukloniti takve klauzule ugovora. Izmjene i dopune dokumenta vrše se u pisanom obliku kao aneks ugovora.

Trošak usluga posrednika prilikom kupnje stana

Svaka agencija za nekretnine postavlja svoje cijene za pružene usluge.

Mali uredi određuju prosječnu cijenu usluga koju određuje tržište. Neki namjerno snižavaju cijene kako bi privukli više kupaca.

Velike tvrtke, naprotiv, postavljaju visoke tarife, motivirajući to reputacijom, velikim iskustvom i ogromnom bazom podataka.

Rad posrednika uvijek plaća korisnik usluga. Na naknade utječu različiti čimbenici:

čimbenici pravne i domaće prirode tijekom transakcije;
stvarno trajanje ugovora;
cijena stana na prodaju.

Cijene se obično formiraju na dva načina:

Uspostavljanje određene svote novca. Na primjer, od 30.000 do 100.000 tisuća rubalja (bez obzira na cijenu stanovanja)
Izračunato kao postotak od . U pravilu cijena je od 2% do 5% cijene stana.

O povišici dob za umirovljenje i povezane promjene u plaćanjima, pročitajte u. Imamo najdetaljnije informacije!

Kako raskinuti ugovor s agencijom za nekretnine?

Jamstva se odnose na klauzule ugovora s agencijama za nekretnine, bez obzira na uvjete i popis pruženih usluga. savezni zakon"Zaštita potrošača".

Prema članku 32. Saveznog zakona od 7. veljače 1992. br. 2300-1, korisnik usluga ima pravo raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku. Pritom plaća samo stvarno primljene usluge (ako ih agencija može dokumentirati).

Raskid ugovora možete motivirati:

nezadovoljavajuća kvaliteta pruženih usluga;
promjena domaćih prilika, nakon koje klijent ne želi kupiti stan.

Prilikom otkaza ugovora agenciji se šalje pismena obavijest u dva primjerka.

Po primitku ove obavijesti, agencija za promet nekretninama dužna je jedan od primjeraka ovjeriti oznakom prihvaćanja.

Obavijest se može poslati poštom ili preporučenom poštom uz obavijest. Dokument mora sadržavati pisanu namjeru otkazivanja i datum otkazivanja usluge. Ako agencija za nekretnine zahtijeva bilo kakvu naknadu nakon raskida ugovora, imajte na umu da je to protuzakonito.

Ako je posrednik već primio predujam, tada mora vratiti onaj dio novca za koji usluge zapravo nisu izvršene.

Ako nakon 10 dana od dana podnošenja obavijesti od strane kupca, organizacija ne ispuni svoje obveze za raskidom ugovora i ne vrati dio sredstava, tada klijent ima pravo podnijeti tužbu sudu (čl. 31. Saveznog zakona od 07.02.1992. br. 2300-1).

Kupac ima pravo na naknadu u slučaju neblagovremenog povrata naknade za usluge u iznosu od 3% za svaki dan kašnjenja (klauzula 5. članka 28. Saveznog zakona od 07.02.1992. br. 2300-1).

Klikom na gumb za slanje pristajete na obradu vaših osobnih podataka.

Rad s nekretninama neizbježno je povezan s utroškom vremena i truda. Ako ćete prodati, iznajmiti ili kupiti kuću, jedan od najvažnijih koraka, a možda i najvažniji, je pronaći kompetentnog agenta za nekretnine. U ovom ćete članku naučiti kako pronaći dobrog agenta za nekretnine i izgraditi kompetentan odnos s njim.

Koraci

Kako pronaći dobrog agenta za nekretnine

Iskoristite prednosti interneta. Na taj način ćete ostati anonimni i moći ćete usporediti marketinške planove različitih posrednika prije nego što se odlučite. Također ćete moći grubo procijeniti vrijednost svoje nekretnine.

Kontakte agencija za nekretnine i privatnih brokera možete pronaći u svim novinama ili imeniku. Međutim, nemojte žuriti nazvati prvi broj koji vam je zapeo za oko. Prilikom odabira vodite se sljedećim točkama:

Recenzije i preporuke. Provedite malu anketu rodbine, prijatelja i poznanika - moguće je da su neki od njih već koristili usluge ureda za nekretnine. U tom slučaju, oni će vas moći savjetovati o kvalificiranom stručnjaku, kao i upozoriti na loše.
Budite oprezni s prijateljskim recenzijama objavljenim na Internetu, posebno na osobnim web stranicama posrednika, koje ne sadrže nikakve podatke za kontakt ili specifične podatke.
Odaberite iskusnog agenta za nekretnine. Kvaliteta usluga koje pruža posrednik izravno ovisi o duljini radnog staža. Odaberite kandidate s 5 do 10 godina iskustva.

Dobijte svoju prvu konzultaciju. Nazovite odabrane kandidate na početne konzultacije i postavite svoja pitanja. To će vam pomoći da se uvjerite da je agent za nekretnine kompetentan - konzultacije trebaju biti jasne i detaljne. Ako vas agent tijekom razgovora ustrajno poziva na potpunije konzultacije u uredu, ili vas pokušava natjerati da potpišete kakav ugovor, trebali biste prestati razgovarati s njim.

Sastanak na neutralnom teritoriju. Nakon što odaberete pravog agenta, dogovorite sastanak s njim. Zapamtite: profesionalni agent za nekretnine najvažniji je za vašu udobnost, tako da neće biti vezan za vlastiti ured. Najbolje da se nađete na neutralnom terenu. Profesionalac u svom području neće vam nametati svoje usluge.

Odaberite velike agencije za nekretnine s dobrom financijskom sigurnošću. Takve agencije imaju određene standarde prakse, etičke standarde i rad kako bi zadovoljile zahtjeve klijenata. Naravno, u velikim tvrtkama postoje loši agenti, ali šanse da ćete naletjeti na njih su mnogo manje nego u maloj brokerskoj kući.

Zamolite agenta za nekretnine da pregleda model ugovora. Prije nego što platite novac, svakako pročitajte ugovor! Najbolje je ponijeti dokument kući bez potpisivanja, pažljivo proučiti sve točke, konzultirajući se s odvjetnikom ako je moguće. Ako vam uvjeti transakcije predloženi u ugovoru ne odgovaraju, razgovarajte s agentom za nekretnine o mogućnosti izmjena. Ne stavljajte svoj potpis ako dokument ima natpise premalim slovima - to obično loše završi i obećava dodatne novčane troškove.

Naknade za nekretnine. Obično trošak usluga agenata za nekretnine iznosi od 1 do 4% transakcije, ovisno o složenosti posla. Razlika u cijeni usluga određenih agenata objašnjava se kvalifikacijama posrednika, njegovim iskustvom, opterećenjem itd.

Kako izgraditi dobar odnos s agentom za nekretnine
1. Nikada ne pokažite agentu da ste u očajnoj situaciji. Realtor je agent za nekretnine. Njegovo glavni zadatak- prodati, prodati i opet prodati nekretninu. Morate odmah otplatiti dugove ili hitno prodati stan, ili sanjate o kupnji ove kuće - trgovac nekretninama to ne mora znati. Mnogo je bolje kada prodavač nekretnina vjeruje da vam se ne žuri s kupnjom ili prodajom.
  
  Za pripremu ugovora i potrebne dokumentacije trebat će vam odvjetnik specijaliziran za poslove kupoprodaje nekretnina. '''Nikad ne dopustite da agent za nekretnine pronađe odvjetnika ili odvjetnika za vas - moguće je da odvjetnik ima materijalni interes da vam proda ovu ili onu kuću.''' Odvjetnik može imati blizak odnos s posredničkim prodavateljem. Bolje je izabrati svog odvjetnika.
  
  Nemojte reći agentu za nekretnine maksimalan iznos koji ste spremni platiti za kupnju / najam stambenog prostora. Prva stvar koju vaš agent pita je što maksimalni iznos koju ste spremni platiti za kupnju kuće ili stana. Nemojte nasjedati na ovaj trik. Samo navedite cijenu za koju stvarno želite kupiti nekretninu i recite da je to maksimalna cijena. Ne morate misliti da će se prilikom kupnje kuće vaš agent za nekretnine boriti za vaše interese s prodavateljevim agentom za nekretnine.
  
  Kako biste izbjegli probleme u komunikaciji s agentom za nekretnine, morate od samog početka graditi odnose na pravi način. Provjerite ima li agent točan popis vaših zahtjeva za vlasništvom. Pokušajte se držati toga sami, bez mijenjanja zahtjeva svake minute. Napišite svoje zahtjeve u pisanom obliku i dajte agentu - do najsitnijih detalja obavijestite ga kakvu nekretninu tražite.
  
  Zatražite od svog agenta ispis svih stvarnih cijena i originalnih cijena nekretnina u vašem području od interesa kako biste saznali koliko su vlasnici platili za nekretnine, za što prodaju i kako biste dobili više informacija o kućama . Vrlo je korisno znati cijenu po kojoj se nekretnina prodaje, ali je jednako važno znati koliko je prvotno ponuđena na prodaju, a koliko su vlasnici odustali. To je neophodno za razumijevanje stanja na tržištu u vašem području.
Što učiniti s lošim agentom za nekretnine

„Potreban agent za nekretnine. Bez radnog iskustva. Dob od 18 do 60 godina. Obrazovanje nije niže od srednje. Plaća od 100.000 do beskonačno. Slična slobodna mjesta popunjavaju relevantni tiskani mediji i internet. Svake godine tisuće tražitelja lagodnog života na prsima nose značku agencije za nekretnine. Ponosno nazivajući se, na primjer, "specijalistima za stambene nekretnine" i, u najboljem slučaju, nakon što su završili tjedni tečaj za mladog borca, odlaze na juriš na dragocjene zlatne planine. Status pripravnika za njih je, naravno, neprihvatljiv i, shodno tome, ni na koji način nije naznačen. U roku od godinu dana 9 od 10 napustit će struku kako bi otvorili mjesto novima. Pronaći posrednika među svim tim lovcima na sreću zaista nije lako.

Zašto je tržište nekretnina u osnovi varijanta mrežnog marketinga? Pitanje je retoričko. Situacija bi se, naravno, mogla ispraviti uvođenjem obveznog licenciranja poslovanja nekretninama. No, naprotiv, 2002. godine licenciranje je poništeno. Ostaje za pretpostaviti da je ovakvo stanje nekome korisno.

Međutim, ova situacija nije nimalo korisna za kupce i prave profesionalce koji pružaju kvalitetne usluge. Srećom, takvih posrednika u prometu nekretninama ima mnogo, a tijekom 20 godina postojanja tržišta nekretnina, svojim radom, korak po korak, formiraju i promiču visoke standarde poslovanja nekretninama.

Kako pronaći dobrog agenta za nekretnine u kaosu promotivnih ponuda? Naravno, svaki klijent se vodi u skladu sa svojim životnim iskustvom i zdravim razumom. Ali postoje i vrlo specifični parametri, provjereni vremenom, koji će vam pomoći da napravite pravi izbor.

Preporučite dobrog agenta za nekretnine! (Nekretnina na preporuku)

Naravno, preporuka prijatelja najbolji je vodič pri odabiru posrednika. Međutim, preporuka ima težinu samo ako je prava usluga uspješno isporučena. Često su preporuke apstraktne. Trebate pouzdanog agenta za nekretnine. Umjesto toga, možda će vas savjetovati rođak ili poznanik koji "čini se da se bavi nekretninama". U ovom slučaju, "poznanstvo" uopće ne znači "kvalitetno i pouzdano". Štoviše, koristeći takvu preporuku, možete se suočiti s neugodnom situacijom kada će biti teško odbiti usluge očito slabog agenta za nekretnine, a da ne oštetite odnose s onima koji su dali takvu preporuku. Stoga, ako su preporuke općenite prirode, nemojte se oslanjati samo na njih, odaberite posrednika i za druge parametre.

Kako odabrati agenciju za nekretnine ili privatnog agenta za nekretnine?

I zašto, zapravo, trebate odabrati jednu od ove dvije opcije? Zašto ne odabrati i dobru agenciju za nekretnine i dobrog agenta za nekretnine? Obraćajući se agenciji za nekretnine, klijenti najčešće percipiraju posrednika u prometu nekretninama koji im se javio ili ih je dočekao u uredu kao stručnjaka koji će se a priori baviti njihovim projektom u ime tvrtke.

Imate pravo izabrati bilo kojeg stručnjaka od onih koji rade u agenciji za nekretnine, a tek onda odlučiti koju agenciju za nekretnine odabrati. Pitajte šefa ureda ili voditelja odjela koga bi mogao preporučiti. "Tražim posrednika za nekretnine i molim vas da mi pomognete s izborom" - u takvom pitanju nema ničeg prijekornog. Također se možete raspitati o iskustvu agenta za nekretnine općenito, au ovoj tvrtki posebno o edukaciji posrednika, saznati koliko projekata ima u izradi.

Ovaj pristup omogućuje procjenu same agencije za nekretnine. Uostalom, razina profesionalnosti zaposlenika glavni je pokazatelj razine agencije u cjelini. Pravi profesionalci cijene svoju reputaciju i neće se dugo zadržavati u agenciji koja ih diskreditira u očima klijenata. Prednosti suradnje s dobrom agencijom za nekretnine su dobro organizirana pravna, marketinška i korporativna podrška vašem projektu prodaje ili kupnje stana.

Prednosti rada sa profesionalcem su veliko praktično iskustvo u rješavanju specifičnih problema i individualna odgovornost prema klijentu. Iskoristite sve ove pogodnosti za najbolje rezultate. Dakle, pitanje koju agenciju za nekretnine odabrati odlučuje se, prije svega, kroz upoznavanje s pouzdanim agentom za nekretnine.

Iskusni agent za nekretnine

Kako razumjeti da je agent za nekretnine s kojim komunicirate iskusan stručnjak? Respektabilna dob ili posjetnica na kojoj piše “specijalist” ne znači baš ništa. Kao što je već spomenuto, ljudi dolaze u ovo zanimanje u bilo kojoj dobi, pa čak i ako je trgovac nekretninama puno stariji od vas, može se ispostaviti da je još uvijek pripravnik. Štoviše, iskustvo u ovoj profesiji ne mjeri se samo godinama. Važan je broj stvarnih transakcija koje je agent za nekretnine tijekom godina proveo.

Iskusnim agentom za nekretnine može se smatrati netko tko ima najmanje 30 uspješno organiziranih transakcija za kupoprodaju stanova. Takav broj transakcija sugerira da se prodavač nekretnina, najvjerojatnije, već susreo s takvim transakcijama kao što je vaša i da ima uspješno iskustvo u njihovom provođenju.

Drugi pokazatelj je broj projekata na kojima realtor trenutno radi. Ovisno o sezonalnosti i složenosti pojedinih projekata, iskusni agent za nekretnine može paralelno provesti 3-8 ugovora. Ako agent ima pomoćnike, broj projekata može biti velik. No, definitivno možemo reći da je, bez obzira na situaciju na tržištu, uvijek tražen pošteni iskusan posrednik. A ako je vaš ugovor s agentom za nekretnine jedini, to znači da on ili nedavno radi ili već duže vrijeme, ali nekako krivo.

Mogu li se prijaviti za pripravnika?

Naravno, u bilo kojoj profesiji postoje početnici i profesionalci. Sasvim je u redu imati predanog i aktivnog pripravnika koji se bavi vašom transakcijom pod bliskim nadzorom iskusnog agenta za nekretnine. Često je to optimalna kombinacija energije i iskustva. Neprihvatljivo je da se pridošlica bavi vašim dogovorom, a jedino što agencija radi je tiskanje za takve novajlije Posjetnice označen kao "specijalist". Vaše je pravo znati stvarno iskustvo posrednika i dobiti kvalitetne i sigurne usluge.

Pošteni Realtor

Prodaja i kupnja nekretnina najskuplje su transakcije koje se sklapaju pojedinci. Morate biti sigurni da je agent za nekretnine apsolutno iskren prema vama, a sam proces transakcije za vas mora biti razumljiv i transparentan. Sumnjivi su svi trenuci prodaje ili kupnje u kojima posrednik ne može dati obrazloženo objašnjenje.

Prilikom prodaje stana postoji siguran pokazatelj koji vam omogućuje da shvatite da prodavač nekretnina ne djeluje u vašim interesima, već igra svoju igru. Riječ je o situaciji u kojoj prodavač nekretnina, a da vas ne obavijesti, u oglasu mijenja cijenu vašeg stana. Bez obzira na okolnosti ili razmatranja situacije na tržištu, posrednik za nekretnine objašnjava svoje postupke, on nema pravo donositi takve odluke bez pribavljanja dopuštenja vlasnika. Kako ne biste izgubili financije, vrijeme i živce, najbolje je odmah prekinuti vezu s takvim agentom za nekretnine i pronaći posrednika u čije ćete poštenje biti sigurni.

Zapamtite, ako su vam određeni postupci agenta sumnjivi, uvijek imate pravo dobiti objašnjenja. Iskusan i pošten posrednik razumjet će moguće brige klijenta i uvijek će dati razumljive komentare.

Pravne kvalifikacije

Naravno, trgovac nekretninama i odvjetnik dvije su različite profesije. Čak i najiskusniji agent za nekretnine sigurno će koristiti podršku pravnog odjela u svojoj agenciji ili raditi s vanjskim odvjetnicima.

Međutim, to ne znači da trgovac nekretninama ne treba pravnu obuku. To je jednostavno potrebno za realtora ako će pružiti kvalitetne usluge. Prilikom prodaje ili kupnje stana doslovno ne postoji niti jedno pitanje koje ne bi zahtijevalo određeno pravno znanje. Stoga je najbolje da trgovac nekretninama ima visoko specijalizirano pravno obrazovanje ili je barem završio odgovarajuće tečajeve usavršavanja

Odvjetnici osiguravaju transakcijski proces u slučaju složenih pravnih sukoba, na zahtjev klijenta pružaju pretpretresnu i sudsku zaštitu njegovih interesa. Realtor, s druge strane, izravno organizira ugovorne odnose između prodavatelja i kupca, prikuplja dokumente za stan i komunicira s državnim agencijama. Ako prodavač nekretnina ne zna "kopati po papirima", vjerojatno ćete to morati učiniti.

Organizacijske vještine

Dogovaranje transakcije je mukotrpan i odgovoran proces koji se u pravilu mora provesti čim prije. Dobar agent za nekretnine trebao bi racionalno rasporediti svoje vrijeme.

Rad na svakom projektu treba planirati kako ostali ugovori ne bi ostali bez pažnje. Točnost za iskusnog trgovca nekretninama nije samo pravilo dobrog ukusa, to je i njegov profesionalni kredo. Obratite pažnju na to kako agent za nekretnine organizira tijek rada.

Profesionalni agent za nekretnine organizira komunikaciju s klijentima tako da oni ne moraju prvi nazvati. I sam redovito obavještava klijente o tijeku radova. Općenito, trebali biste se osjećati ugodno u interakciji s agentom za nekretnine. Najvjerojatnije to znači da će ostalim sudionicima transakcije biti ugodno raditi s vašim stručnjakom. To znači da će se transakcija odvijati u radnoj atmosferi, bez gubitka vremena i živaca.

Privatni trgovac nekretninama Aleksandar Vodorazov

U području stambene prodaje usluge nekretninama nudi veliki broj tvrtki, a odlučiti se koja agencija za nekretnine vrlo je teško dati prednost.

kupac treba obratiti pažnju na povijest tvrtke, iskustvo i profesionalnost zaposlenika, ne može imati malu ulogu, a ne smije biti izrazito visoka i obrnuto preniska.

Realtori to olakšavaju postupak, ali uvijek postoji rizik od prijevare takvih organizacija. Kako biste se zaštitili, posebnu pozornost treba posvetiti tvrtki, jasno razumjeti krug zastupnika, opseg svojih osobnih prava i obveza.

Odabir agencije za nekretnine

Tržište nekretnina obiluje velikim brojem ponuda, kako bi odabrao pouzdanu i kvalitetnu agenciju koja može organizirati uspješnu transakciju, kupac mora odrediti prioritetne točke kojima je potrebna posebna pažnja, obično su to:

razdoblje agencije. Odlično iskustvo karakterizira organizaciju kao iskusnog i uspješnog predstavnika usluga u području stambene prodaje.
Broj zaposlenih u tvrtki. Velik država govori o razvoju i stabilnosti agencije.
Cijene usluga. Obično trošak usluga agencijama za nekretnine je otprilike isto. Međutim, ako je cijena očito podcijenjena, to bi trebalo upozoriti klijenta.
Službena web stranica organizacije. Tvrtka koja brine o svom imidžu pažljivo radi na web stranici, ona bi trebala biti zasićena informacijama o kontaktima, zaposlenicima, organizacijskim dokumentima, objektima i ponudama prodavača nekretnina.
ured agencije. Lokacija, uređenje interijera, reklamni natpisi prostora igraju važnu ulogu, jer nije rijetkost da se stvaraju jednodnevne firme.
Društvene aktivnosti, odnosno članstvo u raznim udrugama, na primjer, Ruski ceh trgovaca nekretninama (RGR). Dostupnost potvrda ova vrsta udruživanja klijentima omogućuje provjeru visoke stručne spreme djelatnika koji za dobivanje dokumenta moraju proći obuku i položiti ispit.
Dostupnost raznih nagrade, diplome(diploma za aktivan razvoj hipotekarnog tržišta, zahvalno pismo za pravnu potporu javnog djelovanja RGR-a).
Recenzije o organizaciji trgovci nekretninama . Kupcu će biti korisno saznati mišljenja drugih ljudi o tvrtki, posjetiti razne internetske portale i forume.

Ako agencija ima relativno malo iskustva rad na tržištu nekretnina nije uvijek pokazatelj nepouzdanosti tvrtke, važno je obratiti pozornost na ugled i profesionalnost djelatnika tvrtke.

Kako provjeriti čistoću u agenciji za nekretnine?

Prije nego kontaktirate jednu ili drugu agenciju, trebate se uvjeriti da je vaš izbor ispravan, za to kupac potrebno:

Provjerite dokumente tvrtke. Morate biti sigurni da organizacija ima potrebne certifikate, potvrde, zatražite izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba (EGRLE).
Obratite se poreznoj upravi, arbitražnom sudu, da saznate je li tvrtka prekršila zakon, nepostojanje stečajnog statusa.
Kod posrednika morate provjeriti ugovor o radu s agencijom koju zastupa.
Posebnu pozornost treba obratiti na ugovor koji kupac sklapa s tvrtkom. Sklapanje pisane isprave koja ispunjava sve uvjete zakona jamči pravnu čistoću transakcije.
Važno je razjasniti provjerava li agencija povijest predloženih stanova, ovlasti vlasnika, vjerodostojnost podataka. Obično postoji odvjetnik koji obavlja takve radnje.

Građanka B, kako bi kupila stan, obratila se agenciji za nekretnine koja je nedavno otvorena u blizini njezine kuće. Realtor je, bez sklapanja ugovora, odmah ponudio stambenu opciju. Stan se svidio klijentici, izvršila je uplatu i kompletirala potrebne dokumente.

Građanin B preselio se na novu adresu, no dva tjedna kasnije u njezin stan došao je građanin P tvrdeći da je on pravi vlasnik prostora. Obraćajući se sudu, pokazalo se da je agencija djelovala po kriminalnoj shemi, uz pomoć krivotvorenih dokumenata, lažnih obrazaca, pečata i lažnog bilježnika sklopili ugovor o prodaji stana koji su iznajmili od građanina R. Sud je utvrdio da građanin B nema zakonska prava za stambeno zbrinjavanje, a radi zaštite svojih interesa, treba se obratiti pravosuđu.

Možete provjeriti u agenciji za nekretnine samostalno ili kontaktiranjem javnih bilježnika, odvjetnika, što će naravno zahtijevati dodatne novčane troškove, ali će s velikom vjerojatnošću jamčiti pouzdanost izbora kupca.

Zašto vam je potreban agent za nekretnine kada kupujete stan?

Prilikom kupnje nekretnine, mnogi kupci odbijaju i pribjegavaju uslugama nekretnina. To se može objasniti činjenicom da su specijalizirane agencije profesionalci u svom području te bi kupcu trebale olakšati kupnju stana na sljedeći način: zadaci:

Savjetovanje o pravnim i tehničkim pitanjima koja su se pojavila za klijenta.
Organizacija procesa traženja, pregovori, pronalaženje opcija koje zadovoljavaju želje kupca.
Razmatranje mogućih nedostataka prostora, provjera stanja ulaza, stana.
Pojašnjenje pitanja življenja u kući.
Dogovor uvjeta i provjeru pravne čistoće transakcije (autentičnost dokumenata, zakonitost ovlasti vlasnika kuće, njihovih zastupnika).
Praćenje cijene na tržištu nekretnina, izbor najpovoljnijih ponuda.
Suradnja s bankama, pomoć pri dobivanju hipoteka, krediti za kupnju nekretnina.
Pravni transakcijska podrška, sklapanje ugovora o kupoprodaji, upis stanovanja u posjed, pomoć pri državnoj registraciji.
Rješavanje mogućih sporova.

Unatoč mogućim slučajevima prijevarnih radnji, kontaktiranje posrednika može značajno ubrzati proces pronalaska stana.

Kompetentan i kvalificiran stručnjak štiti interese klijenta, uzimajući u obzir njegove želje i potrebe.

Usluge posrednika prilikom kupnje stana

Obraćajući se uslugama agencija za nekretnine, kupac ima pravo računati na učinkovitost i sigurnost njihovog rada. Prilikom kupnje stana agent za nekretnine radi sljedeće: značajke:

pojašnjava situaciju na stambenom tržištu kako bi se razumjelo za kakav stan se klijent može prijaviti na temelju njegovih preferencija i financijskih mogućnosti;
s nedostatkom sredstava, tražeći prikladne mogućnosti zajma;
određuje se pogodno vrijeme za pregled nekretnine;
ugovara s prodavateljem ostale uvjete prodaje stana;
provjerava podatke koje daje vlasnik, analizira moguće rizike;
priprema dokumente potrebne za transakciju, sastavlja;
provodi međusobne nagodbe stranaka (gotovina, korištenje bankovne ćelije);
prati poštivanje prava klijenta prilikom sklapanja posla kod javnog bilježnika;
provjerava sve stanare iz kupljenog stana;
priprema, šalje i prima potreban skup dokumenata za državnu registraciju prava vlasništva.

Važno je razjasniti je li agencija za nekretnine sudionik programi osiguranja od profesionalne odgovornosti tako da se nadoknađuju gubici koje bi kupac mogao pretrpjeti ako trgovac pogriješi.

Ugovor s agencijom za promet nekretninama za pružanje usluga

U Rusiji ne postoji jedinstveni model ugovora sklopljenog s agencijama za nekretnine, stoga svaka tvrtka, prema vlastitom nahođenju, određuje sadržaj i uvjete takvog ugovora. Kupci bi trebali obratiti posebnu pozornost sljedeće nijanse, koji mora biti uključeno u ugovor:

Popis usluga koje agencija mora obaviti za klijenta, u kojoj mjeri (reklamne, pravne, konzultantske usluge).
Omjer prava i obveze stranaka prema ugovoru, zahtjevi koji se nameću klijentu moraju biti izvedivi i razumni.
Nagrada za usluge.
Ugovor se obično sklapa na najmanje godinu dana.
Odredba da klijent u svakom trenutku može zahtijevati izvješće o obavljenom poslu od strane posrednika, rok za podnošenje izvješća.
Stavka o raskid ugovora. Kupac ima pravo u bilo kojem trenutku odbiti usluge izvođača uz plaćanje stvarnih troškova.
Posebno pažljivo treba pročitati natpise ispisane sitnim slovima, obično na taj način označavaju informacije o tome odgovornost agencije.

U nekim slučajevima, tvrtke može uključiti takve klauzule u ugovor(što nije legalno):

Agencija ima pravo na razliku između prodajne cijene stambenog prostora i troška, što će biti navedeno u ugovoru. Ovaj tzv skrivena provizija, odnosno sredstva koja agenti nekretnina žele dobiti uz već uplaćeni iznos od strane klijenta.
Odredba o zabrani komuniciranja kupca s prodavateljem, njegovim zastupnicima. To sugerira da tvrtka također nastoji postići dodatno neslužbeno bogaćenje.
Naručitelj nema pravo podnijeti zahtjev drugim posrednicima, za prekršaj dano stanje mogu se izreći teške kazne.

Ako kupac želi dodati ili isključiti bilo koje odredbe ugovora, na to ima puno pravo.

Promjene se moraju izvršiti odmah u dokumentu ili se moraju zabilježiti u pisanom obliku, kao dopunski ugovor ili minute neslaganja.

Na što obratiti pažnju pri odabiru stana?

Kada bi se agencije trebale temeljiti na sposobnostima i preferencijama svojih klijenata. Tamo je osnovni momenti na što agent za nekretnine obraća veliku pozornost:

Vrijednost nekretnine.
Dostupnost prometnih veza, blizina lokacije stajališta.
Uređenje teritorija dvorišta, prisutnost igrališta.
Tehničko stanje kuće, ulaz, ispravan rad smetlišta, lift.
Raspored stambenog prostora, pogled s prozora.
Unutrašnjost stana, vanjski nedostaci, kvaliteta vodovoda, ispravnost vodovoda, sustava grijanja, električnih mreža.
Područna infrastruktura (vrtići, škole, bolnice, ljekarne, trgovine itd.).
Kat na kojem se stan nalazi.
Stanovnici kuće, njihov društveni status.
Godina izgradnje, vrsta nekretnine (cigla, ploča, monolit).
Ekološko stanje područja, blizina tvornica, zračnih luka, odlagališta otpada.

Prihvatljivost vrijednosti odabranog objekta može procijeniti sam prodavač nekretnina.

Za precizniju definiciju, pogledajte profesionalni procjenitelji kako bi bili sigurni da cijena stanovanja ne bude previsoka.

Kako ide kupnja stana preko agencije?

Nakon što se kupac odluči o izboru nekretnine, predstoji jednako važan i složen proces - kupnju stana. Agent mora pratiti klijenta u svakoj fazi, pružiti pomoć i pomoć.

Agencija za nekretnine provjerava pravnu čistoću stanovanja: utvrđuje zakonitost prava vlasnika, činjenicu otpusta stanara, punu sposobnost prodavatelja. Zahtijeva izvadak iz USRR-a i kućne knjige, obraća se tijelima za mentalnu i narkološku kontrolu, provjerava dokumente koji potvrđuju vlasništvo.
Stanovi bi trebali biti bez prava trećih osoba, ne biti, na primjer, uz jamčevinu ili uhićenje.
Nakon toga, a kupoprodajni ugovor, posrednik mora pratiti pismenost i ispravnost njegovog izvođenja kako sadržaj dokumenta ne bi povrijedio prava i legitimne interese kupca.
Nakon toga, trebali biste napraviti transakcijske namire, u gotovini ili bezgotovinskom obliku. Prilikom plaćanja u gotovini, kupac se daje priznanica. Najpouzdanija bezgotovinska metoda je korištenje bankovne ćelije.
U konačnici, potrebno je državna registracija vlasništvo.

Ako kupac daje svoju prednost, tada bi agent za nekretnine trebao biti posebno oprezan pri pristupu, saznati njegovu radnu povijest, pravodobnost isporuke objekata, posjetiti službenu web stranicu, pogledati sastavne dokumente, deklaraciju projekta.

Za obradu kupnje stana, agent za nekretnine treba primiti od klijenta javnobilježnički ovjerena punomoć.

Kroz njega agent ima pravo zastupati interese, u ime klijenta provoditi sve potrebne radnje za pripremu, prikupljanje, dostavu i provjeru dokumentacije.

Kako kupiti stan na sekundarnom tržištu putem posrednika?

Kupnja stana na sekundarnom tržištu može biti popraćena niz značajki na što i kupac i prodavač trebaju obratiti posebnu pozornost:

Stanje kuće i dvorišta. Važno: fasada zgrade, površina dječjih i sportskih terena, ulazna soba, stanje lifta.
U stanu morate provjeriti rad inženjerskih komunikacija, vodovoda, ispušnih plinova. Procijenite razinu osvjetljenja, odsutnost vanjskih nedostataka.
Vrijedi usporediti stan s planom BTI kako biste bili sigurni da nema ilegalnih.
Realtor mora identificirati moguća problematična pravna pitanja (krivotvoreni dokumenti, nedostatak dozvole za prodaju od supružnika, maloljetni stanari - njihov je izvadak iznimno težak).

Treba imati na umu da ni najveći i najkompetentniji ugovor s agencijom za nekretnine ne daje 100% jamstvo pouzdanosti transakcije, trgovci nekretninama ne može testirati sve moguće potencijalne rizike, a prevaranti nisu rijetkost na sekundarnom stambenom tržištu, pa odabiru stambenog prostora ovog tipa treba pristupiti s posebnom pažnjom.

Prilikom kupnje stana na sekundarnom tržištu posrednik može i treba pokušati smanjiti cijenu tj. cjenkati se.

Čak i ako kupac ima potrebnu količinu novca, agencija mora svom klijentu osigurati najpovoljnije uvjete za kupnju kuće.

Trošak usluga posrednika prilikom kupnje stana

Svaka agencija za nekretnine drugačije vrednuju svoje usluge, na primjer, male tvrtke pokušavaju se prilagoditi prosječnoj razini cijena postavljenoj na tržištu, pa čak i smanjiti troškove kako bi privukle kupce. Velike organizacije imaju priliku diktirati svoje uvjete na temelju iskustva, ugleda, slave.

Usluge agenta za nekretnine plaća poslodavac. Na formiranje cijene usluga mogu utjecati različiti čimbenici: pravna složenost transakcije, trajanje sklapanja ugovora, vrijednost imovine.

Može se razlikovati dva glavna načina definicije cijena:

Trošak usluga u fiksnom iznosu novca, otprilike od 30.000 do 100.000 tisuća rubalja, ovisno o regiji.
Trošak, utvrđen kao postotak cijene stanovanja, obično se kreće od 2% do 5%.

Stan se prodaje za 2.300.000 milijuna rubalja, uz čvrstu naknadu od 4%, cijena usluga agencije za nekretnine bit će 92.000 tisuća rubalja.

Narudžba cijene od strane agencija za nekretnine je proizvoljan, iako je obično obim pruženih usluga, popis dokumenata potrebnih za prikupljanje dokumenata pri kupnji stanova potpuno je isti.

Kako raskinuti ugovor s agencijom za nekretnine?

Za dogovor s trgovcima nekretninama, bez obzira na značajke i opseg pruženih usluga primjenjuju se jamstva Savezni zakon od 7. veljače 1992. br. 2300-1 "O zaštiti potrošača".

U smislu čl. 32 FZ od 7. veljače 1992. br. 2300-1, klijent ima mogućnost odustati od ugovora Bilo kada. jedini posljedica takvo odbijanje je zapravo plaćanje troškovi koje ima agencijašto mora biti dokumentirano.

Razlozi za raskid može biti:

Nepružanje usluga u navedenom roku.
Kupnja kuće na svoju ruku.
Promjena životnih okolnosti klijenta, u vezi s kojom se predomislio o stjecanju imovine i sl.

Za raskid ugovora služi se agencija za nekretnine pisana obavijest u dva primjerka, na jedan od kojih primatelj stavlja svoj oznaka prihvaćanja.

Obavijest se može poslati preporučenom poštom. Dokument mora navesti namjeru raskida i datum odbijanja usluga.

Zahtjev za agenciju za nekretnine plaćanje kazne od strane kupca raskid ugovora je nezakonit.

Ako naknada realtor je plaćen, on dužan vratiti ovaj iznos, umanjen za troškove pruženih usluga. Ako u roku od 10 dana od dana kada kupac pošalje obavijest, agencija ne obavlja potrebni uvjeti raskida, klijent ima pravo podnijeti zahtjev sudu (članak 31. Saveznog zakona od 7. veljače 1992. br. 2300-1).

Kupac ima pravo zahtijevati od tvrtke plaćanje kazne, u slučaju nepravodobnog povrata naknade za usluge, u iznosu od tri posto za svaki dan kašnjenja(članak 5., članak 28. Saveznog zakona od 7. veljače 1992. br. 2300-1).

Odgovornost agencije za nekretnine prema kupcu

Mnoge tvrtke za nekretnine pokušavaju minimizirati svoju odgovornost i izbjeći moguće gubitke. Iako je sadašnja zakonska regulativa na strani kupca, u praksi je odgovornost agencije za nekretnine smanjen na najviši iznos primljene naknade, izuzetno je problematično naplatiti penale ili odštetu.

Da biste se zaštitili, trebali biste u ugovoru jasno definirati opseg dužnosti i odgovornosti posrednika.

Rizici povezani s kupnjom kuće može biti kako slijedi:

Došlo je do pogrešaka u pripremi dokumenata za transakciju.
Prijevarne radnje u odnosu na kupljeni stan.
Interesi maloljetnika i nasljednika se ne uzimaju u obzir.
Ranije izvršene transakcije prodaje ili privatizacije nekretnine bile su nezakonite, itd.

U slučaju otkrivanja navedenih situacija, agencije često ne snose odgovornost.

Možete se zaštititi sa osiguranje naslova. To je jamstvo naknade za mogući gubitak prava na nekretnini. Kupac se treba prijaviti osiguravajućem društvu za policu osiguranja vlasništva.

Bitna razlika između vlasničkog osiguranja i ostalih vrsta je u tome što štiti osobu od događaja koji su se dogodili, a nepoznati u trenutku sklapanja transakcije nekretnine.

Zaključak

Danas je kupnja stana preko agencije zgodan i potpuno siguran način stjecanje nekretnina. Naravno, kupac može samostalno izvršiti kupnju, ali bez potrebnog znanja iz pravnog područja, građaninu će biti izuzetno teško izvršiti sve potrebne radnje.

Realtori traže stambeno zbrinjavanje, izdvajaju nepotrebne opcije iz velike mase ponuda, provjeravaju pravnu čistoću transakcije, prikupljaju potrebne dokumente i upisuju imovinska prava klijenta. Međutim, kupac ne smije zaboraviti na moguće slučajeve prijevarnih radnji agencija za nekretnine, potrebno je pristupiti izboru takve tvrtke s opreznost i temeljitost.

Pitanje

Potvrda za pružanje usluga u prometu nekretninama

Supruga i ja smo odlučili kupiti stan kontaktirajući agenciju za nekretnine, što su nam savjetovali prijatelji. Zamolili smo djelatnika ove tvrtke da nam pokaže osnivačke dokumente organizacije, svoj ugovor o radu, putovnicu, kao i dozvolu za pravo bavljenja nekretninama. Djelatnik agencije nam je dostavio sve dokumente, osim licence, s obzirom na to da nije predviđeno njihovo izdavanje. Moja supruga i ja bismo željeli znati je li odbijanje posrednika legitimno?

Odgovor

Da, takvo je odbijanje ispravno. Od 2002. godine u našoj zemlji je ukinuto obvezno licenciranje usluga nekretninama. Umjesto licenci, izdaju se potvrde koje potvrđuju da usluge koje pruža tvrtka zadovoljavaju nacionalni standard djelatnosti posrednika u prometu nekretninama. Certificiranje je dobrovoljno, ali one agencije koje žele dokazati visoku kvalitetu svog rada i profesionalnost svojih zaposlenika prolaze potrebnu obuku i polažu ispit najmanje jednom u tri godine.