Как выбрать риэлтора для покупки квартиры. Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Хороший риэлтор может вас избавить от многих хлопот, связанных с приобретением недвижимости, сэкономить ваши деньги, время и нервы. Плохой агент, наоборот, может растянуть поиски квартиры на несколько месяцев. Все зависит от вас. Найдите хорошего посредника и подпишите с ним правильный договор.

При выборе риэлтора или агентства недвижимости необходимо учитывать следующие критерии.

Также полистайте журналы, газеты. Респектабельные агентства не жалеют денег на рекламу. Не стоит сотрудничать с фирмами, которые даже на бесплатных сайтах не выкладывают фотографии и детальные описания объектов недвижимости.

При этом совсем не обязательно обращаться только в большие компании. Очень часто в них наблюдается большая текучка персонала. К самим риэлторам предъявляют минимум требований. Также раскрученные агентства в договорах с клиентами снимают с себя всю ответственность за неудачную сделку.

Обратите внимание на номер лицензии выбранного вами агентства. Если номер документа входит в первые несколько сотен, это значит, что он выдан давно. Компания успешно работаете на рынке длительное время. Если агентство зарегистрировано давно, а лицензия выдана недавно, то, скорее всего, суд уже лишал организацию разрешения на осуществление деятельности. Вероятная причина – нарушение норм законодательства.

Лучше сотрудничать с риэлтором, который проживает в вашем районе. Оформление документов, обсуждение условий сделки – все будет проходить более оперативно. Кроме того, такой агент лучше знает ситуацию на рынке недвижимости в вашем районе.

Проведите встречу с несколькими претендентами. Расскажите о своих требованиях к квартире, сколько денег готовы за нее заплатить. Если во время первой беседы риэлтор не сможет конкретно ответить на ваши вопросы, то лучше обратиться сразу к другому агенту.

Оформление договора

После того, как претендент утвержден, необходимо с ним подписать договор о сотрудничестве. Внимательно изучите все пункты. Если после этого у вас остались вопросы, то лучше обратиться к юристу.

Очень важно заключить договор с уполномоченным лицом. В против случае документ может быть признан недействительным. Если договор заключается с агентством, то его подписывает директор и скрепляет печатью. В том случае если поиском квартиры для вас будет заниматься частный риэлтор, то он зарегистрирован, как предприниматель. Расписывается на документе он или его доверенное лицо.

Предмет договора

В этом пункте оговариваются все услуги, которые предоставляет риэлтор: поиск жилья, проведение переговоров, подготовка документов, юридическое сопровождение сделки. Также в разделе необходимо указать требования к квартире, которую бы хотели приобрести, ее стоимость. Чем подробнее будут указаны ваши условия, тем лучше.

Большинство риэлторов предлагают своим клиентам подписывать эксклюзивный договор. Согласно его условиям покупатель не имеет права сотрудничать с другими посредниками или самостоятельно подыскивать жилье. Данные требования абсолютно законны – ст. 1007 Гражданского Кодекса РФ. Если клиент нарушил договор, то обязан выплатить агенту компенсацию. Ее размер также указывается в документе. Очень важно в нем указать срок, который дается риэлтору на поиск квартиры. Если он не справится с поставленной задачей, то вы имеете полное право расторгнуть соглашение.

Практика показывает, что если не подписывать данный договор с риэлтором, то он не будет прикладывать максимум усилий, чтобы подыскать вам жилье.

Срок действия договора

Документ лучше оформлять на короткий термин, иначе поиски могут растянуться на длительный период. Если в обязанности посредника входит только поиск квартиры, то лучше оформлять договор на один месяц.

В том случае, когда риэлтор также занимается регистрацией недвижимости или оформляется альтернативная сделка, то срок может быть более длительным – до трех месяцев. Как правило, агенты настаивают на оформлении договора на 6 месяцев. Но это не в ваших интересах.

Также в договор могут включить пункт, согласно которому он продлевается на новый срок, если клиент его не расторгнул. Настаиваете на том, чтобы это условие было исключено.

Оформление доверенности на агента

Если вы планируете все операции по покупке недвижимости (подготовка документов, открытие депозитного сейфа) переложить на риэлтора, то необходимо выписать на него соответствующую доверенность. В ней подробно указать все полномочия агента.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно в том случае, если риэлтор не выполняет поставленных заданий. При этом заказчик должен оплатить расходы, понесенные агентом. Но они на этом не останавливаются и в договоре указывают размер штрафов за его расторжение. Оспорить этот пункт можно в суде.

Какую же плату берут риэлторы за свои услуги? Стоимость работы обязательно указывается в договоре. Как правило, агенты берут 2-5% от стоимости приобретаемого жилья.

Покупка квартиры - важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с , чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

• Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
• проверить риэлтора на наличие с организацией, в которой он работает.
• Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
• Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

• Проводить анализ , чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
• при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы ;
• выбирать подходящее время для показа квартиры;
• вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
• производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
• вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
• участвовать в процессе взаиморасчета сторон ( , пользование );
• контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
• договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
• производить все необходимые действия и оформление документов по государственной

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты:

• список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
• соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
• размеры вознаграждений за услуги;
• сроки действия соглашения (не менее одного года);
• пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
• пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
2. фактическая продолжительность договора;
3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

• Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
• Вычисляется по процентам от . Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в . У нас - самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

• неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
• сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Работа с недвижимостью неизбежно связана с затратами времени и сил. Если вы собираетесь продать, арендовать или купить дом, одним из важнейших шагов, а, быть может, и самый главный - найти компетентного агента по недвижимости. Из этой статьи вы узнаете, как найти хорошего риэлтора и выстроить с ним грамотные отношения.

Шаги

Как найти хорошего риэлтора

Воспользуйтесь интернетом. Так вы сохраните свою анонимность и сможете сравнить маркетинговый план разных риэлторов, прежде, чем сделать выбор. Также вы сможете примерно оценить стоимость своей недвижимости.

Контакты риэлторских агенств и частных маклеров можно найти в любой газете или справочнике. Однако, не стоит бросаться звонить по первому попавшемуся на глаза номеру. Делая выбор, руководствуйтесь пунктами, приведенными ниже:

• Отзывы и рекомендации. Проведите небольшой опрос родственников, друзей и знакомых - не исключено, что кто-то из них уже пользовался услугами риэлторских контор. В таком случае они смогут посоветовать вам квалифицированного специалиста, а также предостеречь от плохого.
• Будьте осторожны с доброжелательными отзывами, размещенными в интернете, особенно на личном сайте риэлтора, и не содержащих никаких контактных данных или конкретной информации.
• Выбирайте риэлтора со стажем. От стажа работы напрямую зависит качество предоставляемых риэлтором услуг. Выбирайте кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.

1. Получите первую консультацию. Позвоните выбранным кандидатам с целью получения первой консультации и задайте интересующие вас вопросы. Это поможет вам убедиться в компетентности риэлтора - консультация должна быть понятной и развернутой. Если во время беседы агент будет настойчиво зазывать вас на более полную консультацию в офис, либо пытаться заставить вас подписать какой-то договор, вам следует прекратить с ним разговор.

   Встречайтесь на нейтральной территории. Как только вы выбрали подходящего агента, договоритесь с ним о встрече. Помните: профессиональному риэлтору важнее всего ваше удобство, поэтому он не будет привязываться к собственному офису. Лучше всего встретиться на нейтральной территории. Профессионал свого дела не станет навязывать вам свои услуги.

   Выбирайте большие агенства по недвижимости с хорошим финансовым обеспечением. Такие агенства имеют определенные стандарты ведения практики, этические нормы и работают для того, чтобы удовлетворить требованиям клиентов. Конечно, плохие агенты встречаются и в крупных фирмах, но шансы нарваться на них значительно меньше, чем в маленькой брокерской конторе.

   Попросите агента по недвижимости ознакомитьтся с типовым договором. Перед тем, как платить какие-либо деньги, обязательно прочтите договор! Лучше всего, не подписывая, взять документ домой, тщательно изучить все пункты, по возможности посоветовавшись с юристом. Если условия сделки, предложенные в договоре, вас не устраивают, оговорите с риэлтором возможность внесения изменений. Не ставьте свою подпись, если на документе есть надписи слишком мелким шрифтом - это обычно плохо заканчивается и сулит лишние денежные расходы.

   Стоимость услуг риэлтора. Обычно стоимость услуг агентов по недвижимости составляет от 1 до 4% от сделки, в зависимости от сложности работы. Различие в стоимости услуг тех или иных агентов объясняется квалификацией риэлтора, его опытом, загруженностью и т. д.

   Как грамотно выстроить отношения с риэлтором

   1. Никогда не показывайте риэлтору, что вы находитесь в отчаянном положении. Риэлтор - это агент по недвижимости. Его главная задача - продать, продать и еще раз продать вам недвижимость. Вам нужно немедленно погасить долги или срочно продать квартиру, или вы мечтаете купить именно этот дом - риэлтору это знать необязательно. Гораздо лучше, когда риэлтор полагает, что вы не торопитесь с покупкой или продажей.

      Для подготовки договора и необходимой документации вам потребуется адвокат, специализирующийся на операциях купли-продажи недвижимости. ’’’Никогда не позволяйте риэлтору подыскивать для вас юриста или адвоката - не исключено, что юрист имеет материальную заинтересованность в том, чтобы вам продали тот или иной дом.’’’ Юрист может находиться в тесных отношениях с продавцом-посредником. Лучше самостоятельно выбрать себе адвоката.

      Не называйте риэлтору максимальную сумму, которую вы готовы выложить за покупку/аренду жилья. Первое, о чем спрсит ваш агент - какова максимальная сумма, которую вы готовы заплатить за покупку дома или квартиры. Не стоит покупаться на этот трюк. Просто назовите ту цену, за которую действительно хотели бы приобрести недвижимость и скажите, что это и есть максимальная цена. Не нужно думать, что при покупке дома ваш риэлтор собирается бороться за ваши интересы с риэлтором продавца.

      Чтобы избежать проблем в общении с риэлтором, нужно с самого начала выстраивать отношения в правильном ключе. Убедитесь, что у агента есть точный список ваших требований к недвижимости. Постарайтесь и сами придерживаться его, не меняя ежеминутно запросы. Изложите свои требования в письменном виде и отдайте агенту - пусть он до мельчайших подробностей знает, какую недвижимость вы ищете.

      Попросите у своего агента распечатку со всеми действительными ценами и изначальными листинговыми ценами на недвижимость в интересующем вас районе, чтобы выяснить, какую сумму заплатили за недвижимость владельцы, за какую она продается, а так же получить более полную информацию о домах. Знать цену, по которой продается недвижимость, очень полезно, но не менее важно знать, за сколько она изначально выставлялась на продажу и сколько уступили владельцы. Это необходимо для понимания состояния рынка в вашем регионе.

   Что делать с плохим риэлтором

   Некоторые риэлторы становятся крайне раздражительными и начинают жаловаться на вас, если вы отказались покупать первую же предложенную ими недвижимость. В таком случае складывается впечатление, что единственное, что интересует агента - получение комиссии, а все остальное - вторично. Тогда, возможно, вы связались не с самым компетентным агентом.

«Требуется риэлтор. Без опыта работы. Возраст от 18 до 60. Образование не ниже среднего. Зарплата от 100 000 и до бесконечности». Подобными вакансиями переполнены соответствующие печатные издания и интернет. Ежегодно тысячи искателей легкой жизни надевают на грудь бедж того или иного агентства недвижимости. Гордо именуясь, например, «специалист по жилой недвижимости» и в лучшем случае пройдя недельный курс молодого бойца, они идут штурмовать заветные золотые горы. Статус стажера для них, естественно, неприемлем и, соответственно, никак не обозначен. В течение года 9 из 10 покинут профессию, чтобы уступить место новым. Найти риэлтора среди всех этих охотников за удачей действительно непросто.

Почему сложилась так, что рынок риэлтерских услуг в своей основе является вариантом сетевого маркетинга? Вопрос риторический. Ситуацию, безусловно, могло бы исправить введение обязательного лицензирования риэлтерской деятельности. Но, наоборот, в 2002 году лицензирование было отменено. Остается предположить, что такое положение дел является для кого-то выгодным.

Однако такая ситуация совсем не выгодна для клиентов и для реальных профессионалов, оказывающих качественные услуги. По счастью, таких риэлторов немало, и за 20 лет существования рынка недвижимости они своей работой шаг за шагом формируют и продвигают высокие стандарты риэлтерской деятельности.

Как найти хорошего риэлтора в хаосе рекламных предложений? Конечно, каждый клиент ориентируется в соответствии со своим жизненным опытом и здравым смыслом. Но есть и совершенно конкретные параметры, проверенные временем, которые помогут сделать правильный выбор.

Посоветуйте хорошего риэлтора! (Риэлтор по рекомендации)

Конечно, рекомендация знакомых – лучший ориентир при выборе риэлтора. Однако рекомендация имеет вес, только если была успешно оказана реальная услуга. Часто же рекомендации носят абстрактный характер. Вам ведь требуется надежный риэлтор. А вместо этого Вам могут посоветовать родственника или знакомого, который «вроде занимается недвижимостью». В этом случае «по знакомству» совсем не означает «качественно и надежно». Более того, воспользовавшись такой рекомендацией, Вы можете столкнуться с неловкой ситуацией, когда отказаться от услуг явно слабого риэлтора будет сложно, не повредив отношениям с теми, кто дал такую рекомендацию. Поэтому, если рекомендации носят общий характер, не полагайтесь только на них, выбирайте риэлтора и по другим параметрам.

Как выбрать агентство недвижимости или частного риэлтора?

А почему, собственно, нужно выбирать один из этих двух вариантов? Почему бы не выбрать и хорошее агентство недвижимости, и хорошего риэлтора? Обращаясь в агентство недвижимости, клиенты чаще всего воспринимают риэлтора, который принял их звонок или встретил в офисе, как того специалиста, который априори будет заниматься их проектом от лица компании.

У Вас есть право выбрать любого специалиста из тех, которые работают в агентстве недвижимости, и уже потом решать, какое выбрать агентство недвижимости. Поинтересуйтесь у руководителя офиса или начальника отдела, кого бы он мог рекомендовать. «Я ищу риэлтора и прошу вас помочь мне с выбором» - в таком вопросе нет ничего предосудительного. Можно также осведомиться об опыте работы риэлтора вообще и в этой компании, в частности, об образовании риэлтора, узнать, сколько проектов у него находится в работе.

Такой подход позволяет оценить и само агентство недвижимости. Ведь уровень профессионализма сотрудников – главный показатель уровня агентства в целом. Настоящие профессионалы дорожат репутацией и не станут долго задерживаться в агентстве, которое дискредитирует их в глазах клиентов. Преимущества работы с хорошим агентством недвижимости – это четко организованная юридическая, маркетинговая и корпоративная поддержка Вашего проекта по продаже или покупке квартиры.

Преимущества работы с профессионалом – это большой практический опыт решения конкретных задач и индивидуальная ответственность перед клиентом. Используйте все эти преимущества для наилучшего результата. Таким образом, вопрос о том, какое агентство недвижимости выбрать, решается, прежде всего, через знакомство с надежным риелтором.

Опытный риэлтор

Как понять, что риэлтор, с которым вы общаетесь, - опытный специалист? Солидный возраст или визитная карточка, на которой написано «специалист», совершенно ни о чем не говорят. Как уже отмечалось, в эту профессию приходят в любом возрасте, и даже если риэлтор намного Вас старше, вполне может оказаться, что он еще стажер. Более того, опыт в этой профессии не измеряется только годами. Важно количество реальных сделок, которые за эти годы провел риэлтор.

Опытным риэлтором можно считать того, у кого за плечами не менее 30 успешно организованных сделок по покупке и продаже квартир. Такое количество сделок говорит о том, что риэлтор, скорее всего, уже сталкивался с такими сделками, как Ваша, и имеет успешный опыт их проведения.

Другой показатель - количество проектов, по которым риэлтор работает в настоящий момент. В зависимости от сезонности и сложности отдельных проектов, опытный риэлтор может параллельно вести 3-8 договоров. Если у риэлтора есть помощники, количество проектов может быть большим. Но определенно можно сказать, что, независимо от ситуации на рынке, честный опытный риэлтор всегда востребован. И если Ваш договор у риэлтора единственный, значит, либо он работает недавно, либо давно, но как-то неправильно.

Можно ли обращаться к стажеру

Конечно, в любой профессии есть новички и профессионалы. Совершенно нормально, если Вашей сделкой будет заниматься целеустремленный и активный стажер под пристальным контролем опытного риэлтора. Зачастую это оптимальное сочетание энергии и опыта. Недопустима ситуация, при которой Вашей сделкой занимается новичок, а единственное, что делает агентство - печатает для таких новичков визитные карточки, на которых написано «специалист». Ваше право - знать реальный опыт риэлтора и получать качественные и безопасные услуги.

Честный риэлтор

Продажа и покупка недвижимости - самые дорогие сделки, совершаемые физическими лицами. Вы должны быть уверены, что риэлтор с Вами абсолютно честен, а сам процесс сделки должен быть для Вас понятным и прозрачным. Подозрительными являются любые моменты по продаже или покупке, в которых риэлтор не может дать аргументированных объяснений.

При продаже квартиры есть верный индикатор, который позволяет понять, что риэлтор действует отнюдь не в Ваших интересах, а ведет собственную игру. Речь идет о ситуации, когда риэлтор, не информируя Вас, меняет в рекламе цену Вашей квартиры. Какими бы обстоятельствами или соображениями о ситуации на рынке ни объяснял свои действия риэлтор, он не имеет никакого права принимать такие решения, не получив разрешения собственника. Чтобы не потерять финансы, время и нервы, лучше всего сразу закончить отношения с таким риэлтором и найти риэлтора, в честности которого вы будете уверены.

Помните, если Вам подозрительны те или иные действия риэлтора, Вы всегда вправе получить объяснения. Опытный и честный риэлтор с пониманием отнесется к возможным опасениям клиента и всегда даст понятные комментарии.

Юридическая квалификация

Безусловно, риэлтор и юрист – две разных профессии. Даже самый опытный риэлтор обязательно пользуется поддержкой юридического отдела в своем агентстве или работает с юристами на аутсорсинге.

Однако это не означает, что юридическая подготовка риэлтору не нужна. Она для риэлтора просто необходима, если он собирается оказывать качественные услуги. При продаже или покупке квартиры нет буквально ни одного вопроса, который не требовал бы определенных юридических познаний. Поэтому лучше всего, если риэлтор имеет высшее специальное юридическое образование или как минимум прошел соответствующие курсы повышения квалификации

Юристы страхуют процесс сделки в случае сложных правовых коллизий, по просьбе клиента обеспечивают досудебную и судебную защиту его интересов. Риэлтор же непосредственно организует договорные отношения между продавцом и покупателем, занимается сбором документов по квартире, взаимодействует с госорганами. Если риэлтор не умеет «копаться в бумагах», велика вероятность, что этим придется заниматься Вам.

Организаторские способности

Организация сделки – кропотливый и ответственный процесс, который, как правило, необходимо провести в кратчайшие сроки. Хороший риэлтор должен рационально распределять свое время.

Работа по каждому проекту должна планироваться так, чтобы остальные договора не оставались без внимания. Пунктуальность для опытного риэлтора – не только правило хорошего тона, это его профессиональное кредо. Обратите внимание на то, как риэлтор организует рабочий процесс.

Профессиональный риэлтор организует общение с клиентами так, чтобы им не приходилось звонить первыми. Он сам регулярно информирует клиентов о ходе работ. В целом, Вам должно быть комфортно взаимодействовать с риэлтором. Скорее всего, это означает, что и остальным участникам сделки будет комфортно работать с Вашим специалистом. А значит, сделка пройдет в рабочей атмосфере, без потерь времени и нервов.

Частный риэлтор Александр Водолазов

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и , она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс , но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание с компанией, четко понимать круг представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты , которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства . Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости - это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

• Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
• У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
• Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки .
• Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам , что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости , подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки , заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет ;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности , чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора . Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства .

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия , то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты , на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам , чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс - оформление покупки квартиры . Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья : устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц , не находиться , например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи , посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке , в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка . Самый надежный безналичный способ - использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение , то риэлтору следует особо тщательно подходить к , узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность .

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей , на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

• Состояние дома и дворовой территории. Важно : фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
• В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
• Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных .
• Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы - их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски , а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену , то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги , например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель . На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» .

По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов , наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

• Неоказание услуг в указанные сроки.
• Покупка жилья самостоятельно.
• Изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи, с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии .

Уведомление можно направить почтой, заказным письмом. В документе необходимо указать намерение расторжения и дату отказа от услуг.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным.

Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки , в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения , взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

• При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
• Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
• Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
• Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.

Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.

Важное отличие титульного страхования от иных видов - это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заключение

Сегодня покупка квартиры через агентство - это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью .

Вопрос

Сертификат на оказание риэлторских услуг

Мы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?

Ответ

Да, такой отказ правомерен. С 2002 года в нашей стране обязательное лицензирование риэлторских услуг отменено. Вместо лицензий выдаются сертификаты, подтверждающие, что услуги, которые оказывает компания, отвечают Национальному стандарту риэлторской деятельности. Сертификация является добровольной, но те агентства, которые хотят доказать высокое качество своей работы и профессионализм сотрудников, проходят необходимое обучение и сдают экзамен не реже одного раза в три года.